Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungsgrundbuchsache: Amtslöschung einer Bestimmung in einer Gemeinschaftsordnung
Verfahrensgang
AG Laufen |
LG Traunstein (Aktenzeichen 4 T 2813/88) |
Tenor
I. Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 17. Januar 1989 wird zurückgewiesen.
II. Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 3 000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten gehören zu den Eigentümern einer aus 92 Wohnungen und zwei Teileigentumseinheiten (Restaurant, Tiefgarage) bestehenden Anlage. § 5 Abs. 1 der als Inhalt des jeweiligen Sondereigentums in die Wohnungsgrundbücher eingetragenen Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung – GO) bestimmt:
(1) Wohnungen und die dazugehörigen Nebenräume dürfen nur als Ferienwohnungen benutzt werden. Die Ausübung eines Berufes oder Gewerbes bedarf der schriftlichen Zustimmung des Verwalters. Die Zustimmung kann nur verweigert werden, wenn mit der Ausübung des Berufes oder Gewerbes erfahrungsgemäß eine über § 4 hinausgehende Belästigung der übrigen Wohnungseigentümer oder eine erhöhte Abnutzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile verbunden ist. Bestimmte Wohnungen dienen hotelmäßiger Nutzung (Bestimmung b. Verkauf).
§ 19 Abs. 6 der Gemeinschaftsordnung sieht vor, daß Abstimmungen getrennt nach der Nutzung der Wohnungen vorgenommen werden sollen. Eine dem § 5 Abs. 1 Satz 4 GO entsprechende Bestimmung ist bisher nicht getroffen, jedenfalls nicht in das Grundbuch eingetragen worden.
Die Beteiligten haben beim Grundbuchamt angeregt, die Bestimmung des § 5 Abs. 1 Satz 4 GO als inhaltlich unzulässig zu löschen. Es sei rechtlich nicht möglich, eine solche Bestimmung in einem Kaufvertrag zu treffen; die Änderung der Zweckbestimmung (Übergang zu gewerblicher Nutzung und damit zugleich Wechsel von Wohnungseigentum zu Teileigentum) müsse vielmehr von allen Wohnungseigentümern vereinbart werden und die dinglich Berechtigten müßten zustimmen. Als Vollmacht oder Ermächtigung könne die Klausel nicht ausgelegt werden; dafür fehle jeder Anhaltspunkt. Insgesamt sei die Klausel inhaltlich viel zu unbestimmt.
Das Grundbuchamt hat die Löschung der beanstandeten Bestimmung von Amts wegen mit Beschluß vom 14.7.1988 abgelehnt. Das Landgericht hat das dagegen gerichtete Rechtsmittel – nach Nichtabhilfe durch Grundbuchrechtspfleger und -richter – mit Beschluß vom 17.1.1989 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten. Sie beantragen nunmehr auch hilfsweise, von Amts wegen einen Widerspruch gegen § 5 Abs. 1 Satz 4 GO in das Grundbuch einzutragen.
II.
Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
a) Eine Löschung von Amts wegen nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO komme nicht in Frage, da die beanstandete Eintragung nicht inhaltlich unzulässig sei. Die Erwerber von Wohnungseigentum könnten wie hier geschehen die Begründung oder Abänderung von Rechten einem Bevollmächtigten übertragen. Deshalb begegne es auch keinen grundsätzlichen Bedenken, wenn dem Bevollmächtigten die Befugnis übertragen werde, einzelne Wohnungen einer gewerblichen (hotelmäßigen) Nutzung zuzuweisen.
Die Auslegung von § 5 Abs. 1 Satz 4 der Teilungserklärung ergebe bei Beachtung der allgemeinen Auslegungsgrundsätze für Grundbucheintragungen, daß dies hier ermöglicht werden sollte. Nachdem die Teilungserklärung selbst keine Aufteilung enthalte, sei klar, daß die Bestimmung erst später getroffen werden sollte. Die Formulierung „Bestimmung bei Verkauf” lasse mit ausreichender Deutlichkeit den Schluß zu, daß der teilende Bauträger und Verkäufer ermächtigt sein sollte, die Bestimmung auch dann noch zu treffen, wenn einzelne Wohnungen schon verkauft wären und die Gemeinschaft damit bereits entstanden sei.
Diese Bestimmung der Teilungserklärung sei somit nicht inhaltlich unzulässig. Die Prüfung der Wirksamkeit einer Bevollmächtigung sei gegebenenfalls, wenn vor ihr Gebrauch gemacht werde, Aufgabe des Grundbuchamts. Der Umfang der Vollmacht müsse sich, damit diese wirksam sei, durch Auslegung ermitteln lassen. Unklarheiten machten die Eintragung durch Bezugnahme jedoch nicht inhaltlich unzulässig, vielmehr müsse sich dies aus dem Inhalt der Eintragung selbst ergeben und nach außen erkennbar sein. Solange dieser Inhalt für sich betrachtet eine mögliche und zulässige Eintragung darstelle, sei das Grundbuch vielleicht unrichtig, für eine Amtslöschung sei jedoch kein Raum. Auch die eventuelle Gegenstandslosigkeit einer Eintragung mache diese nicht inhaltlich unzulässig; für die Löschung gegenstandsloser Eintragungen gebe es das besondere Verfahren nach den §§ 84 ff. GBO.
b) Auch die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO – die Anregung der Beteiligten sei auch unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt zu prüfen – komme nicht in Betracht. Das Grundbuchamt habe bei der Eintragung keine gesetzlichen Vorschriften verletzt. Die Auslegung, daß der Verkäufer zur Bestimmung der hotelmäßigen Nutzung von ...