BayObLG Beschluss vom 08.01.1998 - 2Z BR 102/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Kostenverteilungsänderung nach Gemeinschaftsordnung sowie Flächenberechnung

Verfahrensgang

LG München I (Entscheidung vom 24.06.1997; Aktenzeichen 1 T 21841/96)

AG München (Aktenzeichen UR II 359/96)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 24. Juni 1997 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 15 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Anlage. Der Antragsteller hat die Eigentümerbeschlüsse der Versammlung vom 16.4.1996 über die Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnungen) 1995 und über den Wirtschaftsplan 1996 angefochten, da die weitere Beteiligte und Verwalterin einen falschen Kostenverteilungsschlüssel zugrunde gelegt habe.

Dem Antragsteller gehört das Teileigentum Nr. 22, das aus einem Miteigentumsanteil von 77,310/1000 und dem Sondereigentum an der „Werkstatt im Erdgeschoß mit Nebenräumen” besteht; nach § 3 Nr. 1 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) vom 26.5.1986 steht ihm außerdem das Sondernutzungsrecht „an dem gesamten Lagerkeller unterhalb der Werkstatt” zu. Dieser ist ringsum von Mauern umschlossen, beheizbar und durch eine nachträglich eingebaute Treppe mit der Werkstatt verbunden. Dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 19 steht nach § 3 Nr. 3 GO das Sondernutzungsrecht „an dem gesamten Speicher des Vordergebäudes …” zu; dieses Recht wurde später auf den Eigentümer der Wohnung Nr. 18 (Miteigentumsanteil von 46,055/1000) übertragen. Dem Eigentümer ist auch das Recht eingeräumt, den Speicher auf seine Kosten auszubauen und eine Innentreppe von der darunter liegenden Wohnung her einzubauen.

Über die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums bestimmt die Gemeinschaftsordnung:

§ 3

Sondernutzungsrechte

…

3. …

Im Falle eines Ausbaus des Sondernutzungsbereichs zu Wohnzwecken sind die Hauskosten ab Bezugsfertigstellung nicht mehr nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sondern nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen umzulegen.

4. …

Für die Sondernutzungsrechte gilt, insbesondere hinsichtlich der Kostentragung, sinngemäß und entsprechend das gleiche wie für Sondereigentum, soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften entgegenstehen.

In § 7 GO („Lasten und Kosten”) ist zunächst bestimmt, daß die Eigentümer zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage verpflichtet sind, weiter (Nr. 2) dazu, alle Kosten aufzubringen, die für das Gesamtobjekt anfallen. Es folgt dann eine Aufstellung der Kostenarten, die insbesondere dazu gehören. In § 7 Nr. 4 heißt es:

Die Instandhaltungsrücklage sowie die Gesamtkosten haben, soweit sich aus folgendem nichts anderes ergibt, die Sondereigentümer grundsätzlich im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.

…

6. Eine Änderung der Verteilungsschlüssel für die Tragung der Kosten und Lasten einschließlich des Verteilungsschlüssels nach Ziffer 5 (betrifft Heiz- und Warmwasserkosten) kann von der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit aller vorhandenen Stimmen beschlossen werden.

Der Speicher, an dem das Sondernutzungsrecht gemäß § 3 Nr. 3 GO besteht, ist inzwischen zur Wohnung ausgebaut worden. In der Versammlung vom 16.4.1996 billigten die anwesenden Wohnungseigentümer zu TOP 4 a und b einstimmig die Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnungen) 1995 und zu TOP 7 den Wirtschaftsplan 1996. In den Einzelabrechnungen sowie den Einzelwirtschaftsplänen sind die Einnahmen und Kosten mit Ausnahme der Verwaltungskosten bzw. die Kostenvorschüsse nach „Wohnfläche” umgelegt. Dabei ist von einer Gesamtfläche von 1476,22 m² und von einem Anteil des Antragstellers von 136,32 m² ausgegangen; davon entfallen 93,86 m² auf die Werkstatt mit Nebenräumen und 42,46 m² auf den Lagerkeller, an dem dem Antragsteller das Sondernutzungsrecht zusteht. Den Flächenangaben liegt eine Aufstellung und Berechnung des Architekten vom 15.4.1985 zugrunde, die auch bei der Planungsbehörde eingereicht wurde. Auf die Wohnung Nr. 18 entfallen danach 63,27 m², auf den dazu gehörenden Sondernutzungsbereich im Dachgeschoß 101,43 m².

Der Antragsteller hat am 7.5.1996 beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 4 a, 4 b und 7 der Versammlung vom 16.4.1996 für ungültig zu erklären; er wendet sich dagegen, daß die weitere Beteiligte in die Abrechnung auch die Fläche des Lagerkellers einbezogen hat.

Das Amtsgericht hat dem Antrag am 21.10.1996 stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht diese Entscheidung mit Beschluß vom 24.6.1997 aufgehoben und die Anfechtungsanträge abgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das zulässige Rechtsmittel des Antragstellers hat keinen Erf...