BayObLG Beschluss vom 08.10.1992 - RE-Miet 1/92

Leitsatz (amtlich)

›Erhöhte Kapitalkosten eines durch ein Grundpfandrecht gesicherten Darlehens können nicht nach § 5 MHG umgelegt werden, soweit sie auf einen Darlehensteil entfallen, der den Nennbetrag des Grundpfandrechts übersteigt.‹

Gründe

I. Die Beklagten haben ab 1.10.1986 ein Wohnhaus zu einem monatlichen Mietzins von 1.400,- DM zuzüglich Garagenmiete und Nebenkosten vom Kläger gemietet. Der Kläger hatte das Anwesen im Juni 1986 erworben und dazu ein Darlehen von 360.000,- DM aufgenommen, für das ein variabler Zinssatz von zunächst 7,5 % vereinbart wurde. Zur Sicherung dieses Darlehens hat der Kläger auf dem Grundeigentum eine Grundschuld in Höhe von 360.000,- DM nebst 18 % Jahreszinsen ab dem Zeitpunkt der Bestellung sowie einer einmaligen Nebenleistung von 5 % des Grundschuldbetrages bestellt. Das Darlehen ist noch vor Abschluß des Mietvertrags der Parteien auf 400.000,- DM erhöht worden; die Grundschuld ist unverändert geblieben. Der für das Darlehen maßgebende Zinssatz ist ab 30.12.1989 auf 9,375 % festgesetzt worden. Der Kläger hat daher wegen gestiegener Kapitalkosten ab 1.5.1990 die Miete um 625 DM monatlich erhöht und diesen Betrag eingeklagt. Wegen weiterer Zinssatzerhöhungen hat der Kläger zuletzt eine insgesamt um 750 DM erhöhte Monatsmiete verlangt sowie seine Klage entsprechend erweitert. Am 30.9.1991 ist das Mietverhältnis beendet worden.

Das Amtsgericht hat die Voraussetzungen einer Mietzinserhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten hinsichtlich eines Darlehensteilbetrags von 378.000,- DM bejaht, weil eine dingliche Sicherung des Darlehens nicht nur in Höhe des Nennbetrags der Grundschuld mit 360.000,- DM vorliege, sondern auch hinsichtlich der in der Grundschuldbestellung festgelegten einmaligen Nebenleistung von 5 % des Grundschuldbetrages, die eine verkappte Darlehenserhöhung darstelle. Durch Urteil vom 26.4.1991 sind die Beklagten zur Zahlung einer monatlichen Mietzinserhöhung von 590,62 DM ab 1.5.1990, von weiteren 78,85 DM ab 1.6.1990 und von weiteren 39,38 DM ab 1.2.1991 verurteilt worden. Hiergegen haben die Beklagten Berufung eingelegt, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgen. Der Kläger macht mit seiner Anschlußberufung die vom Amtsgericht abgewiesenen Mehrbeträge geltend. Das Landgericht hat am 17.12.1991 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu der Frage einzuholen, ob Kapitalerhöhungskosten auch hinsichtlich solcher Darlehensteilbeträge, die den dinglich gesicherten Darlehensbetrag übersteigen, geltend gemacht werden können.

Zur Begründung führt es aus, für die begehrten Mietzinserhöhungen sei die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungserheblich. Nach Meinung der Kammer sei das Darlehen nur in Höhe des nominellen Grundschuldbetrags von 360.000,- DM dinglich gesichert. Hinsichtlich des darüber hinausgehenden Darlehensteilbetrags könne eine Kapitalkostenerhöhung nicht geltend gemacht werden. Eine ausdehnende Auslegung des § 5 MHG über den Wortlaut der Vorschrift hinaus würde deren Charakter als Eingriffsnorm widersprechen und den vom Gesetz bezweckten Schutz des Mieters nicht hinreichend gewährleisten. Die Kammer könne wegen des entgegenstehenden Wortlauts des § 5 MHG der Rechtsauffassung des Klägers nichtfolgen, wonach der Umfang der dinglichen Sicherung auch durch die in der Grundschuldbestellung enthaltene Vereinbarung von 18 % Jahreszinsen sowie einer einmaligen Nebenleistung von 5 % bestimmt werde und dadurch faktisch das gesamte Darlehen mit 400.000,- DM dinglich gesichert sei.

II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist für die Entscheidung über die Vorlage zuständig (§ 541 Abs. 2 ZPO, § 1 Nr. 14 ZuständigkeitsübertragungsVO Justiz BayRS 300-1-3-J, § 3 Gerichtliche ZuständigkeitsVO Justiz BayRS 300-3-1-J).

2. Die Vorlage ist zulässig.

a) Gegenstand des Vorlagebeschlusses (§ 541 Abs. 1 S. 2 ZPO) ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt (§ 541 Abs. 1 S. 1 ZPO) und für die Entscheidung des Landgerichts erheblich ist. Gegenstand des Berufungsrechtsstreits sind Mietzinserhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten. Deren Geltendmachung setzt gemäß § 5 Abs. 1 MHG die Erhöhung des Zinssatzes aus einem dinglich gesicherten Darlehen voraus. Das dem Rechtsstreit zugrunde liegende Darlehen ist durch eine am Mietobjekt bestehende Grundschuld gesichert. Das Landgericht geht davon aus, daß von dem Darlehensbetrag von 400.000,- DM nur der dem Nennbetrag der Grundschuld von 360.000,- DM entsprechende Anteil als im Sinn des § 5 MHG dinglich gesichert anzusehen ist und daß die in der Grundschuldbestellung getroffene Vereinbarung über die Zinsen und die Nebenleistung von 5 % dabei nicht zu berücksichtigen ist. Diese Auffassung hat der Senat im Rahmen der Zulässigkeit der Vorlage nur darauf zu überprüfen, daß sie nicht unhaltbar ist (BayObLGZ 1987, 36/38). Insoweit bestehen keine Bedenken, zumal es sich hier auch um eine dem Landgericht obliegende Auslegung der Sicherungsvereinbarung für die Grundschuld handelt.

Die Entscheidungserheblichkeit der vo...