Verfahrensgang
AG Erkelenz (Aktenzeichen 8 C 497/91) |
LG Mönchengladbach (Aktenzeichen 2 S 279/92) |
Tenor
Kapitalkostenerhöhungen können auch dann gemäß § 5 MHG auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Darlehen auf anderen Grundstücken des Vermieters als dem Mietgrundstück abgesichert sind.
Tatbestand
I.
Der Kläger hat der Beklagten 1987 eine – preisfreie – Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vermietet, das er 1986/87 mittels Bankkredits errichtet hatte. Der Kredit war durch Grundschulden auf dem betreffenden Grundstück selbst und – zum überwiegenden Teil – auf sechs weiteren Grundstücken des Klägers abgesichert. Den Zinssatz hat die Bank nach Ablauf von 5 Jahren, für die er mit 6,2 % fest vereinbart war, ab dem 01.10.1991 auf 9,5 % angehoben. Dadurch sind die auf die Mietwohnung entfallenden Kapitalkosten nach Rechnung des Klägers um monatlich 178,04 DM gestiegen. Diesen Betrag klagt der Kläger – nach erfolglosem Mieterhöhungsverlangen vom 06.09.1991 – nunmehr für die Monate Oktober 1991 bis Juni 1992 ein.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das mit der Berufung des Klägers befaßte Landgericht legt dem Senat die folgende Rechtsfrage, die es für entscheidungserheblich hält und der es rechtsgrundsätzliche Bedeutung beimißt, zum Rechtsentscheid vor:
Können erhöhte Kapitalkosten gemäß § 5 MHG auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Darlehen auf anderen Mietgrundstücken des Vermieters dinglich abgesichert sind?
Entscheidungsgründe
II.
Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 ZPO zulässig: Die vorgelegte Frage betrifft ein Mietverhältnis über Wohnraum und ist nach den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts sowohl entscheidungserheblich als auch von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne von § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO.
III.
Die Frage ist wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich zu beantworten.
1.
Der Vermieter von frei finanziertem preisfreiem Wohnraum kann, wenn der Zinssatz für ein dinglich gesichertes Baudarlehen steigt, diese Kapitalkostenerhöhung gemäß § 5 Abs. 1 MHG unter den dort bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter umlegen.
Ob das fragliche Darlehen gerade durch Belastung des Mietgrundstücks gesichert sein muß, oder ob auch eine Sicherung an anderen Grundstücken (oder gar an Nicht-Immobilien) genügt, sagt das Gesetz nicht. In der Literatur besteht über diese Frage Streit, wobei die Meinung zu überwiegen scheint, daß § 5 Abs. 1 MHG nur für ein am Mietgrundstück gesichertes Darlehen gilt (AK BGB/Derleder Randnr. 4; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 6. Auflage, Randnr. C 387, 388; Barthelmess, 2. WKSchG-MHG, 1. Auflage, Randnr. 8; Schade/Schubart/Wienicke, Anm. 2 zu § 5 MHG; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Auflage, § 166 Randnr. 2; Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Auflage, Randnr. 320; Burghardt JurBüro 1975, 561/566; Schopp ZMR 1975, 97/104 und Rechtspfleger 1975, 280/284; ebenso wohl auch Schmidt/Futterer MDR 1975, 89/94 und Zimmermann, Anmerkung zu einer Entscheidung des AG Heidelberg in WuM 1981, 239; gegen die Beschränkung auf das Mietgrundstück: Staudinger/Sonnenschein, BGB 12. Auflage 2. Bearbeitung, § 5 MHG Randnr. 9; Emmerich/Sonnenschein, Miete 6. Auflage, § 5 MHG Randnr. 7; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete III A Randnr. 612; Kinne und Schultz ZMR 1992, 5/7). Die Rechtsprechung hat sich, soweit ersichtlich, der Frage bisher nur vereinzelt angenommen (AG Neuss WuM 1990, 520); eine klärende obergerichtliche Entscheidung fehlt (im Rechtsentscheid des BayObLG WuM 1992, 584 = ZMR 1993, 13 ist die Frage ausdrücklich offengelassen).
2.
Nach Meinung des Senats gilt § 5 Abs. 1 MHG auch für solche Darlehen, die an anderen Grundstücken als dem Mietgrundstück gesichert sind.
a)
§ 5 Abs. 1 MHG spricht von „einem dinglich gesicherten Darlehen” – nicht einem am (Miet-)Grundstück gesicherten Darlehen – und umfaßt damit dem Wortlaut nach auch anderweitig gesicherte Darlehen. Es drängt sich zwar auf, daß der Gesetzgeber trotz dieses Wortlauts eine andere als die übliche grundpfandrechtliche Sicherung kaum gemeint haben kann. Daß die Sicherung aber außerdem auf das Mietobjekt beschränkt sein müsse, drängt sich nicht ohne weiteres als die einzig mögliche Bedeutung des Gesetzestextes auf. Die Sicherung am Objekt selbst ist für den Eigenheimbau typisch, kann aber gerade im Bereich des Mietwohnungsbaus nicht als selbstverständlich unterstellt werden.
Der Gesetzgebungsgeschichte ist über Grund und Sinn der fraglichen Formulierung wenig zu entnehmen. Der Gesetzesentwurf der Bundesregierung (BT-Drucks. 7/2011, dort Seite 6) sah noch vor, daß alle Erhöhungen von Kapitalkosten im Sinne von § 19 der II. BVO, also auch von Eigenkapitalkosten, umgelegt werden durften. Der Rechtsausschuß des Deutschen Bundestages hat dann bezüglich der Eigenkapitalverzinsung Einwendungen erhoben und bei der Gelegenheit neben anderen redaktionellen Änderungen die später Gesetz gewordene Formulierung über die dingliche Sicherung vorgeschlagen (vgl. BT-Drucks. 7/2629 Seite 7, wo dieses Merkmal – anscheinend ...