BayObLG Beschluss vom 09.02.1995 - 3Z BR 342/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Eintragung im Grundbuch

Verfahrensgang

LG Weiden i.d.OPf. (Beschluss vom 15.11.1994; Aktenzeichen 2 T 1040/94)

AG Weiden i.d. OPf.

Tenor

Die weitere Beschwerde gegen den Beschluß des Landgerichts Weiden i. d. OPf. vom 15. November 1994 wird zurückgewiesen.

Tatbestand

I.

1. Die Beteiligte zu 1, die Kommanditistin der Beteiligten zu 2 (KG) ist, brachte mit notariellem Vertrag vom 10.2.1994 das in ihrem Alleineigentum stehende Grundstück … in die KG ein. Der Eigentumswechsel wurde am 11.5.1994 im Grundbuch eingetragen.

2. Mit Beschluß vom 5.10.1994 hat das Amtsgericht (Rechtspfleger) den Geschäftswert der Eintragung des Eigentümers für das Grundstück auf 1 197 720 DM und für die darauf errichteten Gebäude auf 3 914 304 DM, zusammen somit auf 5 112 024 DM, festgesetzt. Bei der Berechnung des Grundstückswerts wurde der Bodenrichtwert (90 DM/qm gemäß Grundstücksrichtwertverzeichnis Stand 1.1.1993) unter Absetzung eines Risikoabschlags von 25 % zugrunde gelegt; die Gebäudewerte wurden anhand des vorgelegten Versicherungsscheins (Brandversicherungsurkunde) ermittelt.

Gegen den amtsgerichtlichen Beschluß hat die Beteiligte zu 2 Erinnerung eingelegt. Sie verweist darauf, daß die Beteiligte zu 1 der Stadt … in den notariellen Kaufverträgen vom 1.2.1985 und 18.11.1985 ein Wiederkaufsrecht eingeräumt habe. Der Wiederkaufpreis sei mit 236 114,57 DM festgelegt worden. Dieser Betrag sei auch dem Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung zugrundezulegen, da das durch eine Auflassungsvormerkung abgesicherte Wiederkaufsrecht der Stadt ein wertmindernder Umstand von besonderer Bedeutung sei.

Der Erinnerung haben Rechtspfleger und Grundbuchrichter nicht abgeholfen.

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 15.11.1994 die Beschwerde der Beteiligten zu 2 gegen den amtsgerichtlichen Beschluß vom 5.10.1994 zurückgewiesen und die weitere Beschwerde zugelassen. Zur Begründung führt es aus, daß die Heranziehung der Bodenrichtwerte als vereinfachtes Verfahren zur Bestimmung des Grundstücksverkehrswerts tauglich sei. Umstände, die einen höheren Abschlag als 25 % von den Richtwerten verlangten, seien nicht dargetan. Der Wiederkaufpreis, der durch marktfremde Erwägungen zustande gekommen sein könne, entspreche nicht dem Verkehrswert des Grundstücks, wie sich schon daraus ergebe, daß das Grundstück mit Grundpfandrechten in Höhe von insgesamt 2 768 000 DM nachrangig zur Wiederkaufsrechtsvormerkung belastet sei.

3. In ihrer weiteren Beschwerde gegen den landgerichtlichen Beschluß weist die Beteiligte zu 2 auch darauf hin, daß der Wiederkaufpreis ohne weiteres dem Verkehrswert entsprechen könne, da das Grundstück zwischenzeitlich – u.a. mit einer Kfz-Reparaturwerkstatt – bebaut und damit seine Nutzung eingeschränkt worden sei.

Entscheidungsgründe

II.

Die weitere Beschwerde ist zulässig (§ 31 Abs. 3 Satz 1, § 14 Abs. 3 und 4 KostO), sachlich jedoch nicht begründet.

1. Der Wert der Eintragung des Eigentümers richtet sich nach den Vorschriften der §§ 18 ff. KostO (Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann KostO 12. Aufl. § 60 Rn. 19). Nach § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO sind bei der Bewertung von Grundbesitz alle ausreichenden Anhaltspunkte für einen den Einheitswert übersteigenden Wert heranzuziehen, um dem Verkehrswert – als dem gemeinen Wert i.S. von § 19 Abs. 1 Satz 1 KostO – möglichst nahezukommen. Bei bebauten Grundstücken kann der Wert des Bodenanteils (Bodenwert) und der Wert der Gebäude gesondert ermittelt werden. Als Anhaltspunkt für den – hier allein streitigen – Bodenwert kann der Bodenrichtwert nach § 193 Abs. 3 BauGB herangezogen werden. Nach Vornahme eines Abschlags von 25 % ist der Richtwert im Regelfall als der Wert des Bodenanteils anzusehen, der mindestens erreicht wird (BayObLGZ 1972, 297; 1976, 89).

Diese Grundsätze zur Ermittlung des Bodenwerts haben Amtsgericht und Landgericht beachtet und den Bodenwert nach dem Grundstücksrichtwertverzeichnis Stand 1.1.1993 zutreffend auf 1 197 720 DM festgesetzt. Der – im Jahr 1985 vereinbarte – Wiederkaufpreis von 236 114,57 DM kann deshalb dem derzeitigen Verkehrswert des Grundstücks nicht entsprechen. Daß der Verkehrswert des zu bewertenden Grundstücks wegen besonderer wertmindernder Umstände mehr als 25 % unter dem Richtwert liegt (vgl. BayObLGZ 1972, 297/303), hat die Beteiligte zu 2 nicht dargetan. Die gewerbliche Bebauung des Grundstücks allein kann als derartiger Umstand nicht angesehen werden.

Die Bodenrichtwerte sind deshalb ein ausreichender Anhaltspunkt für den Bodenwert, so daß es insoweit auf die vom Landgericht herangezogenen Belastungen des zwischenzeitlich bebauten Grundstücks mit Grundpfandrechten nicht ankommt.

Es kann auch dahinstehen, ob das Wiederkaufsrecht der Stadt … zwischenzeitlich entfallen ist. Denn insoweit handelt es sich um eine auf dem Grundstück lastende Verbindlichkeit i.S. von § 18 Abs. 3 KostO, die nach dieser Bestimmung bei Ermittlung des Grundstückswerts ohnehin nicht abgezogen werden darf (vgl. Rohs/Wedewer KostO 3. Aufl. § 18 Rn. 7).

2. Da auch der...