BayObLG Beschluss vom 09.03.2004 - 2Z BR 17/04

Leitsatz (amtlich)

1. Von dem Beschluss der Eigentümer über die Abberufung des Verwalters ist die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Die Berechtigung der Wohnungseigentümer zur Kündigung des mit ihm geschlossenen Verwaltervertrags kann der Verwalter im Feststellungsverfahren überprüfen lassen.

2. Im Verwaltervertrag kann ein Sonderkündigungsrecht der Wohnungseigentümer für den Fall vereinbart werden, dass der derzeitige Sachbearbeiter bei dem Verwalter ausscheidet.

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 07.01.2004; Aktenzeichen 1 T 18472/03)

AG München (Aktenzeichen 481 UR II 244/03)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des LG München I vom 7.1.2004 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 28.2.2003 über die Abberufung der Antragstellerin vom Verwalteramt und der Antrag auf Feststellung, der Verwalterin sei nicht wirksam gekündigt worden, abgewiesen werden.

II. Die Antragstellerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren und das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 37.646 Euro festgesetzt. Der Beschluss des LG wird entsprechend abgeändert.

Gründe

I. Die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die seit 1.7.2003 von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Davor war die Antragstellerin Verwalterin.

Aufgrund des Eigentümerbeschlusses vom 12.8.2002 war mit ihr ein Verwaltervertrag abgeschlossen worden, der vorsah, dass sie mit Verlängerungsmöglichkeit zunächst bis 31.12.2005 zur Verwalterin bestellt und den Antragsgegnern ein Sonderkündigungsrecht u.a. beim Wechsel der zuständigen Sachbearbeiterin der Antragstellerin (zum damaligen Zeitpunkt Frau L.) eingeräumt wird.

Nachdem Frau L. am 20.12.2002 als Sachbearbeiterin bei der Antragstellerin ausgeschieden war, beschlossen die Wohnungseigentümer am 28.2.2003, vom vertraglich vereinbarten und mit Eigentümerbeschluss vom 12.8.2002 festgelegten Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Die Kündigung ggü. der Antragstellerin wurde mit Schreiben vom 28.3.2003 ausgesprochen.

Die Antragstellerin hat beantragt, den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären, weil das Sonderkündigungsrecht gegen die guten Sitten verstoße. Das AG hat mit Beschluss vom 12.9.2003 den Antrag abgewiesen. Das LG hat am 7.1.2004 die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg; lediglich aus verfahrensrechtlichen Gründen ist eine Neufassung der Entscheidungsformel veranlasst.

1. Das LG hat ausgeführt:

Der Eigentümerbeschluss, der die Kündigung des Verwaltervertrags und sinngemäß auch die Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin beinhalte, entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, da die Voraussetzung des vertraglich vereinbarten Sonderkündigungsrechts, nämlich der Wechsel der Sachbearbeiterin, vorgelegen habe. Aus dem Eigentümerbeschluss vom 12.8.2002 ergebe sich nicht, dass weitere Voraussetzungen für eine Kündigung, z.B. eine Verschlechterung der Betreuung durch den nachfolgenden Sachbearbeiter, erforderlich seien.

2. Die Entscheidung des LG hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Eigentümerbeschluss vom 28.2.2003 enthält sinngemäß den Abberufungsbeschluss und den Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrags.

Bei sachgerechtem Verständnis verfolgt die Antragstellerin nicht nur die Anfechtung des Beschlusses über ihre Abberufung vom Verwalteramt. Vielmehr wendet sie sich daneben auch gegen die Kündigung des Verwaltervertrags, die ihr mit Schreiben vom 28.3.2003 mitgeteilt worden ist.

Die Antragstellerin macht keine Mängel bei der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Kündigung geltend. Sie meint vielmehr, der Verwaltervertrag sei nicht beendet worden, weil es an den Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung fehle. Damit wendet sie sich bei der gebotenen interessengerechten Auslegung ihres Antrags nicht gegen die Gültigkeit des Beschlusses der Wohnungseigentümer zur Kündigung des Verwaltervertrags, sondern fordert die Überprüfung der materiellen Voraussetzungen eines Kündigungsrechts. Zur Verwirklichung dieses Rechtsschutzziels ist für die Antragstellerin das Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO eröffnet. Dagegen besteht für eine nach § 23 Abs. 4 WEG fristgebundene Anfechtung des Beschlusses über die Kündigung des Verwaltervertrags kein Rechtsschutzinteresse. Denn dieser Beschluss bringt als Ergebnis einer internen Willensbildung nur die Auffassung der Wohnungseigentümer zum Ausdruck, dass ein Grund für eine Kündigung vorliegt und deshalb der Verwaltervertrag beendet werden soll; für die Berechtigung der Kündigung selbst ist der Beschluss hingegen ohne Bedeutung. Nach alledem ist davon auszugehen, dass die Antragstellerin nicht nur die Ungültigerklärung des Beschlusses über ihre Ab...