BayObLG Beschluss vom 09.05.1994 - 2Z BR 23/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unterlassung der Nutzung eines Teileigentums als Chemische Reinigung

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen UR II 13/93)

LG München I (Aktenzeichen 1 T 19443/93)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 27. Januar 1994 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 100 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage.

Das Teileigentum des Antragsgegners ist im Grundbuch wie folgt beschrieben:

… Miteigentumsanteil an dem Grundstück … verbunden mit dem Sondereigentum an Geschäftsräume Nr. 36 laut Aufteilungsplan …

In der im Grundbuch in Bezug genommenen Teilungserklärung ist das Teileigentum Nr. 36 wie folgt bezeichnet:

Miteigentumsanteil von … verbunden mit dem Sondereigentum der im Erdgeschoß gelegenen Geschäftsräume, bestehend aus Flur, 2 WC, Büro, 1 Ladenraum, 1 Magazinraum und der zwei Lagerräume im Kellergeschoß.

In dem bei den Grundakten befindlichen Aufteilungsplan ist das Teileigentum Nr. 36 mit dem Stempelaufdruck „Gewerbliche Einheit Chemische Reinigung” versehen.

Der Antragsgegner betreibt in seinem Teileigentum eine Chemische Reinigung.

Die Antragsteller haben beantragt, dem Antragsgegner unter Androhung von Ordnungsmitteln für den Fall der Zuwiderhandlung zu untersagen, sein Teileigentum als Chemischen Reinigungsbetrieb zu nutzen oder nutzen zu lassen, ferner ihn zu verpflichten, ab 1.1.1993 bis zur tatsächlichen Beendigung der Nutzung als Chemischer Reinigungsbetrieb an die Antragsteller monatlich 1 000 DM zu bezahlen.

Das Amtsgericht hat die Anträge am 10.9.1993 abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde durch Beschluß vom 27.1.1994 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Beschreibung des Teileigentums in der Teilungserklärung als „Geschäftsräume” stelle eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Das Geschäft einer Chemischen Reinigung dürfe daher in dem Teileigentum betrieben werden. Die nachfolgende Bezeichnung der Räume, aus denen die Geschäftsräume bestehen, führe nicht zu einer Einschränkung der zulässigen Nutzung. Bei dieser Bezeichnung handle es sich um eine mögliche Funktionsbeschreibung. Im übrigen könne ein unbefangener Betrachter bei einem Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan nicht von der am engsten bezeichneten Nutzungsmöglichkeit ausgehen. Vielmehr sei die weitergehende Bezeichnung maßgebend. Im übrigen sei davon auszugehen, daß der Aufteilungsplan mit dem Stempelaufdruck: „Gewerbliche Einheit Chemische Reinigung” im Grundbuch vollzogen worden sei.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Das Landgericht hat in seiner entgegen der Ansicht der Antragsteller durchaus „umsichtig”, wenn auch nicht mit dem von den Antragstellern erwünschten Ergebnis begründeten Entscheidung zu Recht einen Anspruch der Antragsteller gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 15 Abs. 3 WEG auf Unterlassung der Nutzung des Teileigentums als Chemische Reinigung verneint. Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Entgegenstehende Rechte Dritter können sich insbesondere aus Gebrauchsregelungen der Wohnungseigentümer im Sinn des § 15 Abs. 1 WEG ergeben. In Betracht kommen dabei Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Den Charakter solcher Vereinbarungen haben auch in der Teilungserklärung getroffene Regelungen (vgl. § 8 Abs. 2 i.V.m. § 5 Abs. 4 WEG).

b) Hier sind sowohl im Grundbuch unmittelbar als auch in der dort in Bezug genommenen Teilungserklärung die Sondereigentumsräume des Antragsgegners als Geschäftsräume bezeichnet. Nach allgemeiner Meinung handelt es sich dabei um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (BayObLG WuM 1993, 558 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Das Sondereigentum des Antragsgegners darf damit als Geschäftsraum genutzt werden. Welche Nutzungen im einzelnen davon erfaßt werden, ist aufgrund einer typisierenden Betrachtungsweise durch Auslegung zu ermitteln (BayObLGZ 1990, 15/17). Die Zweckbestimmung einer Nutzung als Geschäftsräume ist sehr weit gefaßt. Sie geht über eine Nutzung als Laden hinaus, die durch die Abwicklung von Verkaufsgeschäften unter Einhaltung von Ladenschlußzeiten gekennzeichnet ist. Deshalb kann aus der Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm (Rpfleger 1978, 60), das bei einer Zweckbestimmung als Laden den Betrieb einer Chemischen Reinigung unter Einsatz von Reinigungsmaschinen nicht für zulässig erachtet hat, für den vorliegenden Fall nichts abgeleitet werden. Die Zweckbestimmung G...