BayObLG Beschluss vom 09.06.1988 - BReg 2 Z 1/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Aufwendungsersatzansprüche eines abberufenen Verwalters

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 27.11.1987; Aktenzeichen 1 T 10907/87)

AG München (Aktenzeichen UR II 671/85)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluß des Landgerichts München I vom 27. November 1987 in Ziffern IV und VI aufgehoben.

Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen.

II. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur mündlichen Verhandlung und neuen Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerde Verfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 30 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller, der Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus zwei Häusern bestehenden Wohnanlage. Seit 1981 war der Antragsgegner Verwalter dieser Wohnanlage. Dieses Amt übte er mit Billigung der übrigen Wohnungseigentümer bis 15.11.1985 aus. Für die Jahre 1982, 1983 und 1984 buchte er für sich vom Gemeinschaftskonto über sein Verwalterhonorar hinaus Beträge von 3 759 DM, 3 722 DM und 3 813 DM ab, die er als Vergütung für Hausmeistertätigkeiten in diesen Jahren für sich beansprucht. Ein Eigentümerbeschluß, den Antragsgegner auch zum Hausmeister zu bestellen, ist ebensowenig gefaßt wie ein schriftlicher Hausmeistervertrag zwischen dem Antragsgegner und den übrigen Wohnungseigentümern geschlossen worden.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten,

• sämtliche (näher bezeichneten) Verwaltungsunterlagen an den neuen Verwalter herauszugeben (1),
• Rechnung zu legen durch Erstellung einer Schlußrechnung zum 15.11.1985 (2),
• 11 294 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit an die Antragsteller zu Händen des Verwalters zu bezahlen (3).

Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 18.5.1987 den Antrag 1 teilweise und den Antrag 2 ganz abgewiesen, im übrigen den Anträgen stattgegeben.

Gegen diese Entscheidung haben Antragsteller und Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 27.11.1987 die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen und auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller den Beschluß des Amtsgerichts so abgeändert, daß es den Anträgen voll entsprochen hat.

Dagegen wendet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist teilweise begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antragsgegner habe nach Beendigung seiner Verwaltertätigkeit nach § 667 BGB alle Verwalterunterlagen herauszugeben, auch soweit die Antragsteller sie im einzelnen nicht bezeichnen könnten. Der Antragsgegner sei auch zur Rechnungslegung zum 15.11.1985 verpflichtet, wobei sich der Anspruch für die Zeit seiner Verwalterbestellung aus § 28 Abs. 4 WEG, für die darüber hinausgehende Zeit faktischer Verwaltertätigkeit aus §§ 677, 681, 666 BGB ergebe.

Der Antragsgegner sei aber auch nach § 812 BGB zur Rückzahlung der entnommenen 11 294 DM verpflichtet. Ein Eigentümerbeschluß über seine Bestellung zum Hausmeister liege nicht vor. Jahresabrechnungen seien seit 1981 durch Eigentümerbeschluß nicht genehmigt worden. Es fehle auch jeder Hinweis dafür, daß der Antragsgegner berechtigt gewesen sei, als Verwalter mit sich selbst einen Hausmeistervertrag abzuschließen. Vor allem sei eine Befreiung des Antragsgegners vom Verbot des Selbstkontrahierens nach § 181 BGB nicht erkennbar. Für Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus ungerechtfertigter Bereicherung fehle es an substantiiertem Sachvortrag. Die Bitten einzelner Wohnungseigentümer, der Antragsgegner möge auch als Hausmeister tätig werden, seien nicht geeignet gewesen, alle Wohnungseigentümer zu verpflichten.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält bis auf den Zahlungsanspruch der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Anspruch der Antragsteller auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen ergibt sich, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, aus §§ 675, 667 BGB (BayObLGZ 1969, 209/214). Weitere Ausführungen dazu erübrigen sich angesichts der klaren Rechtslage, zumal der Antragsgegner in der Begründung der Rechtsbeschwerde darauf nicht zurückgekommen ist.

b) Ebenso zutreffend hat das Landgericht den Anspruch der Antragsteller auf Rechnungslegung aus §§ 675, 666 BGB, § 28 Abs. 4 WEG bejaht (BayObLGZ 1979, 30/32; BayObLG ZMR 1982, 223; KG OLGZ 1981, 304). Auch hierzu erübrigen sich weitere Ausführungen.

c) Dem Landgericht ist im Ausgangspunkt darin zuzustimmen, daß den übrigen Wohnungseigentümern ein Zahlungsanspruch gegen den Antragsgegner über 11 294 DM entstanden ist. Doch hätte das Landgericht prüfen müssen, ob dieser Anspruch durch Aufrechnung des Antragsgegners mit Forderungen auf Erstattung von Geldbeträgen erloschen ist, die er für die übrigen Wohnungseigentümer gezahlt haben will.

(1) Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer ist nicht § 812 BGB...