BayObLG Beschluss vom 09.08.1990 - BReg 2 Z 79/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Instandhaltungsrücklage

Verfahrensgang

AG Freyung (Aktenzeichen 1 UR II 26/89)

LG Passau (Aktenzeichen 2 T 217/89)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird Nr. I, II und IV des Beschlusses des Landgerichts Passau vom 29. Mai 1990 aufgehoben. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Amtsgerichts Freyung vom 2. November 1989 wird in vollem Umfang zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Beschwerde- und des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 7 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Antragsteller und Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage; die weitere Beteiligte ist Verwalterin. Die Antragsteller, denen zwei Wohnungen gehören, haben am 2.6.1989 beantragt, alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.5.1989 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Anträge mit einer Ausnahme mit Beschluß vom 2.11.1989 abgewiesen. In der Beschwerdeinstanz haben die Antragsteller die Anfechtung auf die Eigentümerbeschlüsse zu Tagesordnungspunkt 1 (wiederholte Beschlußfassung zur Jahresabrechnung 1987), Tagesordnungspunkt 3 (Genehmigung der Jahresabrechnung 1988) und Tagesordnungspunkt 4 (Billigung des Wirtschaftsplans 1989), und in diesem Rahmen jeweils auf einzelne Ausgabenposten beschränkt (Reparaturrücklage, kleine Reparaturen, Versicherungen und sonstige Ausgaben beim Wirtschaftsplan 1989 und bei der Jahresabrechnung 1987; bei der Jahresabrechnung 1988 noch zusätzlich Sonderkosten Eigentümer und Anschaffungen). Die „Reparaturrücklage” ist in den Jahresabrechnungen 1987 und 1988 in Übereinstimmung mit den Wirtschaftsplänen jeweils mit 3 500 DM bei den Ausgaben aufgeführt; nach den Einzelabrechnungen für die beiden Wohnungen der Antragsteller treffen auf diese (nach der Größe ihrer Miteigentumsanteile) jährlich 392,27 und 291,16 DM. Die Verwalterin sammelte 1987 und 1988 keine Instandhaltungsrücklage (jedenfalls nicht in der angegebenen Größe) an; nach ihrer Darstellung ist dies vor allem deshalb nicht möglich gewesen, weil die Antragsteller den größten Teil ihrer Zahlungen an die Gemeinschaft schuldig geblieben seien. Die Beiträge der anderen Wohnungseigentümer hätten deshalb zur Deckung der laufenden Ausgaben verwendet werden müssen.

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 29.5.1990 die Entscheidung des Amtsgerichts teilweise abgeändert. Es hat die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.5.1989 zu den Jahresabrechnungen 1987 und 1988 jeweils insoweit für ungültig erklärt, als dort die Reparaturrücklage unter die Ausgaben aufgenommen worden ist. Das weitergehende Rechtsmittel der Antragsteller hat es zurückgewiesen. Die Antragsgegner haben gegen die teilweise Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu den Jahresabrechnungen sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist begründet.

1. Das Landgericht hat zu dem angefochtenen Teil seiner Entscheidung ausgeführt:

Die weitere Beteiligte habe den Betrag für die Instandhaltungsrücklage jeweils als allgemeinen Posten in die Ausgabenrechnung eingestellt und die Einnahmen hierzu auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft verbucht. Dies sei in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft. Die für die Instandhaltungsrücklage aufgebrachten Mittel seien zweckgebunden und dienten dazu, Kapital für größere Reparaturen anzusammeln. Deshalb seien die dafür gezahlten Gelder getrennt von dem allgemeinen Einnahmen-/Ausgabenkonto zu führen. Hier hätten die Eigentümer am 14.6.1986 noch zusätzlich beschlossen, für die Instandhaltungsrücklage ein gesondertes Konto zu eröffnen. Dem sei die weitere Beteiligte pflichtwidrig nicht nachgekommen. Dies lasse sich auch nicht damit rechtfertigen, daß das allgemeine Konto stets einen Sollstand aufweisen würde, wenn ein gesondertes Konto für die Instandhaltungsrücklage gebildet worden wäre. Denn wenn die auf die Rücklage gezahlten Gelder auf dem allgemeinen Konto verbucht würden, um dieses im „Plus” zu halten, so würden diese Gelder gerade verbraucht und für spätere Reparaturen nicht mehr zur Verfügung stehen. Wenn die Einnahmen nicht ausreichten, um die allgemeinen Kosten und Lasten zu decken, dann müßte die Gemeinschaft eine andere Lösung finden, insbesondere die Vorauszahlungen erhöhen. Die Zahlungen auf die Rücklage müßten aber gesondert angelegt und für Reparaturen bereitgehalten werden. Ein Rücklagenkonto, das wie hier nur aus einem buchungsmäßigen Posten bestehe, in Wirklichkeit aber keinen Bestand aufweise, dürfe es nicht geben.

Die Antragsteller rügten also mit Erfolg, daß die Jahresgesamtabrechnungen keine Kontenstände für die Instandhaltungsrücklage enthielten. Im allgemeinen könne dies nachgeholt werden, müsse also nicht zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses führen. Hier gehe es aber nicht darum, fehlende Angaben nachzuholen; vielmehr gebe es ü...