BayObLG Beschluss vom 10.02.1993 - 2Z BR 116/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verteilung der Hausmeisterkosten

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen UR II 616/90)

LG München I (Aktenzeichen 13 T 22347/91)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 9. November 1992 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus einem Hochhaus und einem davon abgesondert errichteten Ladenzentrum besteht; den Antragstellern gehört eine Gewerbeeinheit.

In § 15 der Gemeinschaftsordnung (GO) ist bestimmt:

Wirtschaftliche Trennung

Den jeweiligen Inhabern aller im Ladenzentrum befindlichen Teileigentumseinheiten Nrn. … wird die alleinige Sondernutzung an diesen Gebäulichkeiten zugewiesen und zwar im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.

Den jeweiligen Inhabern aller im Hochhaus befindlichen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten Nrn. … sowie der Tiefgaragenplätze Nrn. … wird die alleinige Sondernutzung an diesen Gebäulichkeiten zugewiesen und zwar im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.

Dem Sondernutzungsrecht unterliegen jeweils das Dach, die Fassaden, die Außenwände, die Umfassungsmauern, Fenster und Türen, Glasscheiben und dergl.

Soweit ausscheidbar, haben die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten die auf sie entfallenden Kosten und Lasten alleine zu tragen, insbesondere die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäudeteile.

Soweit rechtlich und tatsächlich möglich, sollen die Inhaber der Wohnungs- und Teileigentumsrechte im Hochhaus und die Inhaber der Teileigentumsrechte im Ladenzentrum wirtschaftlich so gestellt sein, als seien dies zwei getrennte Eigentümergemeinschaften. Dies gilt, soweit rechtlich und tatsächlich möglich, auch für das Stimmrecht.

Die Antragsteller behaupten, daß der von den Wohnungseigentümern angestellte Hausmeister hauptsächlich für die Wohnungseigentümer des Hochhauses tätig werde. Schon aus Sicherheitsgründen werde ihm zu den Gewerbeeinheiten kein Zutritt gewährt. Die Teileigentümer des Ladenzentrums könnten neben den Wohnungseigentümern des Hochhauses anteilig zu den Lohnkosten für den Hausmeister nur insoweit herangezogen werden, als der Hausmeister die Zugangswege zum Ladenzentrum, die zugleich auch die Hauptzugangswege zum Hochhaus seien, reinige. Diese Arbeiten machten nur etwa 10 % der Gesamttätigkeit des Hausmeisters aus.

Die Antragsteller haben u.a. beantragt festzustellen, daß die Eigentümer der gewerblichen Einheiten von den Hausmeisterkosten nur anteilig diejenigen Kosten der Hausmeistertätigkeit mitzutragen haben, die sich auf das Reinigen der Zugangswege sowie der Freiflächen im Ladenzentrum beziehen, und daß diese Kosten zwischen allen Eigentümern nach Miteigentumsanteilen aufzuteilen seien. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 29.10.1991 den Antrag insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 9.11.1992 die sofortige Beschwerde insoweit zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die in § 15 GO bestimmte wirtschaftliche Trennung zwischen Ladenzentrum und Hochhaus habe dort ihre Grenze, wo Kosten aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht oder nur sehr schwer ausscheidbar seien. Die Verwaltung habe in schwer zu beurteilenden Grenzbereichen die Möglichkeit, zwischen getrennter oder gemeinschaftlicher Abrechnung nach Miteigentumsanteilen zu wählen. Innerhalb dieses Spielraums entscheide sie im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Nach diesen Grundsätzen sei es nicht zu beanstanden, wenn der Verwalter die Hausmeisterkosten nach Miteigentumsanteilen auf alle Wohnungseigentümer umlege. Hierbei sei insbesondere zu berücksichtigen, daß das Räumen und Freihalten der Gemeinschaftsflächen, d.h. auch der Zugänge zur Gewerbeeinheit, insbesondere im Winter von überragendem Interesse für die Eigentümer der Gewerbeeinheiten sei und hier eine genaue Aufspaltung der einschlägigen Arbeitszeiten unzumutbar erscheine. Auch könne nicht nur auf die reine Arbeitszeit des Hausmeisters abgestellt werden, es müsse vielmehr auch seine Bereitschaft, in Notfällen einzugreifen, berücksichtigt werden.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Die Gemeinschaftsordnung ändert an diesem Grundsatz, soweit es hier von Interesse ist, nichts. Auch der Lohn für den vo...