Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: "Hobbyraum" als eigenständige Wohnung
Beteiligte
die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer der Wohnanlage … (Eigentümerliste im Beschluß des Amtsgerichts) |
Tenor
I. Die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsgegner zu 1 und 2 und die Anschlußrechtsbeschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts München II vom 12. März 1985 werden zurückgewiesen.
II. Die Antragsgegner zu 1 und 2 haben je die Hälfte der gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 50 000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
1. In dem Verfahren geht es um die Frage, ob Räume einer Wohnungseigentumsanlage als selbständige Wohnungen genutzt und vermietet werden dürfen, wenn sie in der Teilungserklärung als „Hobbyraum” bezeichnet sind. Die Beteiligten sind die Wohn- und Teileigentümer der im Beschlußeingang bezeichneten Wohnanlage. Die Antragsgegner haben ihre im Kellergeschoß gelegenen Räume mit behördlicher Genehmigung zu Wohnungen ausgebaut und als solche vermietet. Das Sondereigentum an diesen Räumen ist jeweils mit einem eigenen Miteigentumsanteil verbunden und in der Teilungserklärung – soweit hier von Interesse gleichlautend – in folgender Weise als „Hobbyraum” beschrieben:
Miteigentumsanteil zu …/10000, verbunden mit der Sondereigentum an dem Hobbyraum im Kellergeschoß, bestehend aus einem Raum und Abstellraum – im Aufteilungsplan mit Nr. … bezeichnet.
Es gibt sechs derartige Räume unterschiedlicher Größe (Aufteilungsplan Nrn. 191 mit 196). Die Gesamtanlage ist in 154 Miteigentumsanteile aufgeteilt; eine davon ist mit dem Sondereigentum an der Tiefgarage verbunden.
Die Antragsteller wenden sich dagegen, daß die Hobbyräume als Wohnungen genutzt werden und verlangen Unterlassung.
Die Antragsgegner halten dieses Verlangen für ungerechtfertigt, weil es in der Gemeinschaftsordnung (GO) keine Stütze finde, und meinen, ihnen sei es jedenfalls auf Grund der Eigentümerbeschlüsse vom 29.9.1978 und 14.9.1979 gestattet, ihre Räume im Keller als Wohnungen zu vermieten.
In der Gemeinschaftsordnung (GO) heißt es:
Begriffsbestimmungen:
Der Miteigentumsanteil ist der laut Teilungserklärung in 1/10.000 Bruchteilen ausgedrückte Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Mit jedem Miteigentumsanteil ist nach WEG ein Sondereigentum verbunden:
Das Wohnungseigentum ist ein Sondereigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Wohnungen) mit ihren Nebenräumen.
Das Teileigentum ist ein Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. Tiefgarage).
…
§ 3:Zweckbestimmung, der Gebäude
Die Wohnungen dürfen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Zur Benutzung von Wohnungen für gewerbliche Zwecke bedarf es der schriftlichen Zustimmung des Verwalters. Der Verwalter kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern oder widerrufen; …
Der Eigentümerbeschluß vom 29.9.1978 (TOP 5), auf welchen sich die Antragsgegner beziehen, lautet:
Einstimmig (BC Stimmenthaltung) wurde beschlossen, daß in einem Nachtrag zum Verwaltervertrag (wird vom Beirat erledigt) die Verwaltung verpflichtet wird, bei den Wohnungen und Hobbyräumen grundsätzlich nur der Verwendung zu Wohnzwecken zuzustimmen. Dies schließt, neben einer gewerblichen Nutzung, auch die Nutzung im Rahmen einer freiberuflichen Tätigkeit aus.
In der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 14.9.1979 heißt es:
Nutzungen der Wohnungen und Hobbyräume
lt. Mehrheitsbeschluß der WEG-Versammlung vom 29.9.78 darf die Verwaltung nur der Verwendung zu Wohnzwecken zustimmen.
Dieser Beschluß bedeutet eine Änderung des § 3 der Gemeinschaftsordnung. Da innerhalb von 4 Wochen kein gerichtlicher Einspruch erfolgt ist, wurde der Beschluß rechtskräftig.
Der Beirat hat inzwischen diese Verpflichtung als Ergänzung in den Verwaltervertrag aufgenommen.
Das Amtsgericht hat den Antragsgegnern mit Beschluß vom 17.2.1984 unter Strafandrohung und genauer Bezeichnung der betroffenen Räume verboten, die Hobbyräume als Wohnung zu nutzen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zu 1 und 3 (der Antragsgegner zu 2 hatte sein Rechtsmittel zurückgenommen) mit Beschluß vom 12.3.1985 zurückgewiesen. Gegen die Entscheidung des Landgerichts richten sich die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsgegner zu 1 und 2, denen sich die Antragsteller mit dem Antrag angeschlossen haben, die Erstattung ihrer außergerichtlichen Kosten aus dem ersten und zweiten Rechtszug anzuordnen.
II.
Die Rechtsmittel sind unbegründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die Räume, um die es hier gehe, seien in der Teilungserklärung als Hobbyräume bezeichnet. In dieser Bezeichnung liege eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, nämlich eine Gebrauchsregelung, die eine Nutzung dieser Räume als Wohnung ausschließe und damit das Unterlassungsbegehren rechtfertige. Es bedeute eine nicht unerhebliche Belastung für die übrigen Wohnungseigentümer, wenn die Wohnanlage von weiteren Bewohnern genutzt...
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