BayObLG Beschluss vom 12.05.1997 - RE-Miet 1/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Leitsatz (amtlich)

Verpflichtet sich der Mieter einer frisch renovierten Wohnung in einem Formularmietvertrag, “während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten notwendig werdende Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Abflüsse, Öfen, Herde, Heizungs- und Kochgeräte, Boiler und dergl. in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen”, so ist der Teil der Klausel, durch den sich der Mieter verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten notwendig werdende Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen, wirksam, auch wenn der andere Teil der Klausel gemäß den Bestimmungen des AGB-Gesetzes unwirksam ist.

Normenkette

BGB § 536; AGBG §§ 6, 9; ZPO § 541

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 31 S 12023/95)

AG München (Aktenzeichen 432 C 9451/92)

Tatbestand

I.

Die Kläger vermieteten mit Vertrag vom 29.3.1985 eine Wohnung ihres Mehrfamilienhauses in München an die Beklagte. Nach § 11 Abs. 2 des unter Verwendung eines Formulars abgefaßten Mietvertrages ist der Mieter verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten notwendig werdende Schönheitsreparaturen auszuführen, verschiedene Anlagen und Geräte in der Wohnung in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen. In einer Zusatzvereinbarung ist ergänzend festgelegt, daß die Mieterin bei Beendigung des Mietverhältnisses, gleich zu welchem Zeitpunkt und aus welchem Grund, die Mietsache in vollständig renoviertem Zustand zurückzugeben, insbesondere sämtliche Wände, Dekken, Türen und Fenster innen neu zu streichen und die Parkettböden neu zu versiegeln habe.

Nach zwei Kündigungen der Kläger in den Jahren 1990 und 1991 kam es zu einem Rechtsstreit zwischen den Parteien, in dem ein Vergleich geschlossen wurde. Darin verpflichtete sich die Beklagte, die Wohnung zum 31.12.1991 zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand an die Kläger herauszugeben. Sie räumte die Wohnung Anfang Februar 1992, ohne Schönheitsreparaturen ausgeführt zu haben. Die Kläger haben diese Reparaturen auf eigene Kosten durchführen lassen, nachdem eine von ihnen gesetzte Frist verstrichen war und die Beklagte die Renovierung der Wohnung abgelehnt hatte. Mit der Klage verlangen sie u.a. Ersatz der hierfür aufgewendeten Kosten.

Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich der Kosten für Schönheitsreparaturen abgewiesen. Nach seiner Auffassung ist § 11 Abs. 2 des Mietvertrages wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam, da die Überbürdung der Kosten für Kleinreparaturen den Mieter unangemessen benachteilige. Diese Regelung stehe in unmittelbarem Zusammenhang mit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, so daß die Klausel insgesamt unwirksam sei. Auch die Zusatzvereinbarung sei eine Formularvereinbarung und daher unwirksam. Gegen dieses Urteil haben die Kläger Berufung eingelegt. Das Landgericht hat beschlossen, wegen grundsätzlicher Bedeutung einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen:

Sind die laufenden Schönheitsreparaturen durch die Klausel in einem Mietvertrag

“Der Mieter ist verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten notwendig werdende Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Abflüsse, Öfen, Herde, Heizungs- und Kochgeräte, Boiler und dergl. in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen”

wirksam auf den Mieter übertragen worden oder ist diese Klausel insgesamt gemäß § 9 AGBG unwirksam?

Es hält den Teil der Klausel, der die Schönheitsreparaturen betrifft, für wirksam. In § 11 Abs. 2 des Mietvertrages seien zwei unterschiedliche Sachverhalte, die ohne weiteres zu trennen seien, nur formell zusammengefaßt. Die Frage, ob von der Unwirksamkeit des die Kleinreparaturen betreffenden Teils der Klausel auch der die Schönheitsreparaturen regelnde Teil erfaßt werde, sei bisher nicht durch Rechtsentscheid entschieden und von grundsätzlicher Bedeutung, da die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen und der (sonstigen) Erhaltungsmaßnahmen häufig in einer Klausel zusammengefaßt seien.

Entscheidungsgründe

II.

• Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht entscheidet (vgl. BayObLGZ 1991, 348/350), ist statthaft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, vgl. BayObLGZ 1989, 319/321). Auch die übrigen Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind gegeben.

  • Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum.

    • Diese Voraussetzung ist nach der Rechtsprechung des Senats nicht nur dann gegeben, wenn es sich um eine Frage handelt, die sich auf eine nur für das Wohnraummietrecht geltende Rechtsvorschrift bezieht. Vielmehr sind auch solche Rechtsfragen einem Rechtsentscheid zugänglich, die zwar (auch) anhand der Vorschriften des allgemeinen Mietrechts, des Allgemeinen Teils de...