BayObLG Beschluss vom 12.05.2004 - 2Z BR 001/04, 2Z BR 1/04

Leitsatz (amtlich)

1. Sieht die Gemeinschaftsordnung einer aus einer Tiefgarage und Wohnhäusern bestehenden Anlage vor, dass zwischen Wohnungen und Tiefgaragenstellplätzen getrennte Abrechnungseinheiten gebildet werden und die Instandsetzung und Instandhaltung von gemeinschaftlichen Flächen, Hauszeilen, Anlagen und Einrichtungen, deren Nutzung nur einem oder einer bestimmten Anzahl von Eigentümern oder Dritten zusteht, den Nutzungsberechtigten obliegen, so entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelung, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage auch die Kosten für notwendige Sanierungsmaßnahmen an der im Bereich der Tiefgarage befindlichen Bodenplatte und den Stützpfeilern zu tragen haben.

2. Ist es geboten, den Geschäftswert niedriger festzusetzen, als es dem Interesse aller Beteiligten entsprechen würde, ist der Geschäftswert nicht allgemein auf den fünffachen Wert des Eigeninteresses eines Beteiligten zu begrenzen. Im Einzelfall kann die Bestimmung des Geschäftswerts in dieser Höhe jedoch angemessen sein (s. schon BayObLG NZM 2001, 713).

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 27.11.2003; Aktenzeichen 14 T 7043/03)

AG Fürth (Bayern) (Aktenzeichen 7 UR II 42/03)

Tenor

I. Die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsgegner zu 1) und 2) gegen den Beschluss des LG Nürnberg-Fürth vom 27.11.2003 werden zurückgewiesen.

II. Von den Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben die Antragsgegner zu 1) und 2) als Gesamtschuldner 3/4, der Antragsgegner zu 2) darüber hinaus 1/4 zu tragen. Eine außergerichtliche Kostenerstattung findet nicht statt.

III. Der Geschäftswert wird für sämtliche Rechtszüge auf 10.000 Euro festgesetzt. Die Geschäftswertfestsetzungen des AG und des LG werden dementsprechend abgeändert.

Gründe

I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Das Wohnungseigentum besteht aus zwei Wohngebäuden mit insgesamt 21 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 57 Einstellplätzen. An den Tiefgaragenstellplätzen ist jeweils Teileigentum begründet. Unter den Teileigentümern dieser Stellplätze befinden sich sowohl Wohnungseigentümer als auch Personen, denen in der Anlage keine Wohnung gehört. Auch verfügt nicht jeder Wohnungseigentümer über einen Stellplatz.

Die Gemeinschaftsordnung bestimmt unter Nr. 14 zu Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums Folgendes:

a) Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit die Eigentümergemeinschaft diese zu tragen hat, und die Kosten der Bewirtschaftung des Objekts sind von den Wohnungseigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Dabei bilden die Wohnungen Nr. 1 bis 21 auf der einen Seite und die Tiefgaragenstellplätze Nr. 22 bis 80 auf der anderen Seite je eine getrennte Abrechnungseinheit.

Die Instandsetzung und Instandhaltung von Flächen, Hausteilen, Anlagen und Einrichtungen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, deren Nutzung jedoch nur einem oder einer bestimmten Anzahl von Eigentümern oder Dritten zusteht (z.B. Treppenaufgang) obliegen den Nutzungsberechtigten. -

b) Die Regelung gemäß a) gilt entsprechend für die Verteilung der Kosten, die mit einer ordnungsgemäß beschlossenen Veränderung oder Erneuerung des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden sind, sofern die zuständige Eigentümerversammlung nicht ein anderes Kostenverteilungsverhältnis beschlossen hat.

Am 27.2.2003 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 4 zunächst, den Auftrag über Sanierungsarbeiten am Tiefgaragenboden mit einem Kostenrahmen von 75.000 Euro zu vergeben. Unter Tagesordnungspunkt 5b) beschlossen die Wohnungseigentümer, die Kosten für die Sanierung aus den Rücklagenkonten sowohl der Wohngebäude als auch der Tiefgarage aufzubringen. Für die restlichen Kosten i.H.v. 35.000 Euro wurde die Erhebung einer Sonderumlage nach 1.000-stel Miteigentumsanteilen aller Wohnungs- und Teileigentümer beschlossen.

Die Antragsteller, die alle auch Wohnungseigentümer sind, haben beim AG beantragt, die Beschlüsse zur Finanzierung der Sanierungsarbeiten in der Tiefgarage für ungültig zu erklären. Das AG hat dem Antrag mit Beschluss vom 7.3.2003 stattgegeben. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zu 1) und 2), die Eigentümer nur von Tiefgaragenstellplätzen sind, hat das LG am 27.11.2003 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss richten sich deren sofortige weitere Beschwerden. Das Rechtsmittel des Antragsgegners zu 2) ist unbeschränkt. Der Antragsgegner zu 1) nimmt hingegen die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse hin, soweit auch Kosten von rund 23.000 Euro auf alle Wohnungs- und Teileigentümer umgelegt wurden, die nicht der Standsicherheit und dem Erhalt des gesamten Gebäudes dienen.

II. 1. Die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsgegner zu 1) und 2) sind gem. § 45 Abs. 1 WEG zulässig; insb. übersteigt die individuelle Beschwer beider Antragsgegner den Wert von 750 Euro, nämlich bei dem Antragsgegne...