Vereinbarte Trennung auch der Instandsetzungskosten zwischen gemeinschaftlichen Bauteilen einer Tiefgarage und darauf errichteter Wohnhäuser

Leitsatz

Vereinbarte Trennung auch der Instandsetzungskosten zwischen gemeinschaftlichen Bauteilen einer Tiefgarage und darauf errichteter Wohnhäuser

Normenkette

§§ 16 Abs. 2 und 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG

Kommentar

1. In der Gemeinschaftsordnung war zu den "Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums"vereinbart, dass zwischen den Wohnungen und den Stellplatzeinheiten in der Tiefgarage nach Abrechnungseinheiten getrennt abzurechnen sei. Des Weiteren war dort geregelt, dass die Instandsetzung und Instandhaltung von Flächen, Hausteilen, Anlagen und Einrichtungen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stünden, deren Nutzung jedoch nur einem oder einer bestimmten Anzahl von Eigentümern oder Dritten zustehe, den Nutzungsberechtigten oblägen.
2. Ein Kostenverteilungsstreit entstand hier zur Sanierung der im Bereich der Tiefgarage befindlichen Bodenplatte und den dortigen Stützpfeilern, wobei seitens der Stellplatzeigentümer darauf hingewiesen wurde, dass diese gemeinschaftlichen Bauteile auch die Standfestigkeit der oberirdisch über der Tiefgarage befindlichen Wohnhäuser bewirke.
3. Der Senat hat festgestellt: Sieht die Gemeinschaftsordnung einer aus einer Tiefgarage und Wohnhäusern bestehenden Anlage vor, dass zwischen Wohnungen und Tiefgaragestellplätzen getrennte Abrechnungseinheiten gebildet werden und die Instandhaltung und Instandsetzung von gemeinschaftlichen Flächen, Hausteilen, Anlagen und Einrichtungen, deren Nutzung nur einem oder einer bestimmten Anzahl von Eigentümern oder Dritten zusteht, den Nutzungsberechtigten obliegen, so entspricht es nach objektiven Auslegungsgrundsätzen der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelung, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage auch die Kosten für notwendige Sanierungsmaßnahmen an der im Bereich der Tiefgarage befindlichen Bodenplatte und den Stützpfeilern zu tragen haben. Eine solche Regelung ist durchaus sinnvoll; denn umgekehrt stellt sie die Eigentümer allein von Stellplätzen von einer Kostenbeteiligung frei, wenn es etwa um die Sanierung der Wohngebäude selbst geht, mag die Instandsetzungsmaßnahme auch, wie etwa eine Dachsanierung, gleichzeitig den Teileigentümern der Tiefgarage zugute kommen. Die Regelung dient ferner dazu, in einer großen Eigentümergemeinschaft klare Verhältnisse zu schaffen. Dies würde erschwert, wenn im Sanierungsfall zunächst jeweils untersucht werden müsste, ob der zu sanierende Bauteil auch dem anderen Gebäude nützt. Schließlich wird die Vereinbarung auch dem Verursacherprinzip gerecht, weil sie von der Erwägung ausgeht, dass es im Regelfall die unmittelbaren Benutzer sind, die einen Instandsetzungs- und Instandhaltungsbedarf hervorrufen. Müssten sich auch die Wohnungseigentümer an den Instandsetzungskosten für die Tiefgarage beteiligen, ergäbe sich überdies ein deutliches Ungleichgewicht im Verhältnis zu denjenigen Personen, denen in der Anlage nur Teileigentum an Stellplätzen gehört. Auch "bloße" Wohnungseigentümer ohne Stellplätze wären bei einer anderweitigen Auslegung ersichtlich benachteiligt.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 12.05.2004, 2Z BR 001/04

Anmerkung

Das hier vom Senat erarbeitete Auslegungsergebnis entspricht hinsichtlich einer reparaturbedürftigen Bodenplatte und der Stützpfeiler in einer Tiefgarage (im "inneren" Gemeinschaftseigentum des Tiefgaragenbaukörpers) wohl auch Gerechtigkeitserwägungen im Zuge der hier vereinbarten Kostentrennung nach Nutzergruppen. Oftmals ist jedoch bei solchen bautechnisch verbundenen Baukörpern und sich überschneidenden Sanierungsnotwendigkeiten keine eindeutige Trennung - bezogen auf Nutzungsberechtigte - vorzunehmen. Sorgfältig formulierte Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung sollten deshalb hier selbst bei gewollter Kostentrennung möglichst klare Abgrenzungen aufzeigen. Wäre eine Tiefgaragendecke als gleichzeitiger Unterboden eines Wohnhauses z.B. in den außenseitigen Wandanschlussfugenbereichen undicht und sanierungsbedürftig, könnte wohl von einer eindeutigen Trennung und Kostenzuordnung nicht mehr ausgegangen werden. Solche Abdichtungen würden hier sowohl das Gemeinschaftseigentum der Tiefgarage als auch das eines darauf befindlichen Wohnhauses betreffen. Im Fall einer solchen Sanierungsnotwendigkeit des Gemeinschaftseigentums könnte sicher auch nicht mehr allein auf das Verursacherprinzip bzw. eindeutig trennbare "unmittelbare Benutzer" abgestellt werden.