BayObLG Beschluss vom 12.08.1991 - BReg 2 Z 107/91

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbuchsache: Eintragung der Auflassung von Wohnungs- und Teileigentum

Verfahrensgang

AG Dachau

LG München II (Aktenzeichen 6 T 976/91)

Tenor

Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluß des Landgerichts München II vom 21. Juni 1991 wird zurückgewiesen.

Gründe

I.

Der Beteiligten zu 1 gehörte eine von insgesamt zwei Eigentumswohnungen einer Wohnanlage. Als Inhalt des Sondereigentums ist vereinbart, daß ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers bedarf.

Mit notariellem Vertrag vom 7.11.1989 teilte die Beteiligte zu 1 ihr Wohnungseigentum in zwei Wohnungs- und drei Teileigentumsrechte auf und veräußerte diese mit notariellem Vertrag vom 17.7.1990 an den Beteiligten zu 2. Am 14.9.1990 stimmte der andere Wohnungseigentümer, dem ein dingliches Vorkaufsrecht zusteht, dem Vertrag vom 17.7.1990 zu, „ohne hierdurch für vorstehenden Verkaufsfall auf sein Vorkaufsrecht zu verzichten”. Mit weiterem notariellen Vertrag vom 12.11.1990 schlossen die Beteiligten den Vertrag vom 17.7.1990, den sie wegen nicht vollständiger Beurkundung aller getroffenen Vereinbarungen für nichtig hielten, mit einzelnen Änderungen und Ergänzungen erneut ab.

Den Antrag der Beteiligten, die Auflassung im Grundbuch einzutragen, hat das Grundbuchamt durch Zwischenverfügung vom 2.5.1991 beanstandet: Es fehle die Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers zu der Neuvornahme des Vertrags am 12.11.1990. Auf die Erinnerung/Beschwerde der Beteiligten hat das Landgericht durch Beschluß vom 21.6.1991 die Zwischenverfügung insoweit aufgehoben, als sie sich auf zwei Teileigentumsrechte bezieht; im übrigen hat es „die Beschwerde des Notars” zurückgewiesen. Gegen die Zurückweisung wenden sich die Beteiligten mit der weitere Beschwerde.

II.

Die weitere Beschwerde ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat eine Beschwerde des Notars zurückgewiesen. Über eine solche hatte das Landgericht aber nicht zu entscheiden. Der Notar hat Beschwerde im Namen der antragsberechtigten Beteiligten zu 1 und 2 aufgrund der gemäß § 15 GBO vermuteten Vollmacht eingelegt; ein eigenes Beschwerderecht hat der Notar nicht (BayObLG NJW-RR 1989, 1495; Horber/Demharter GBO 19. Aufl. § 15 Anm. 4, 4 b).

2. Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Die Zustimmung vom 14.9.1990 beziehe sich ausdrücklich nur auf den Vertrag vom 17.7.1990, nicht aber auf den vom 12.11.1990. Eine Auslegung der Zustimmungserklärung scheide aus. Zwar seien die Parteien der beiden Verträge identisch. Die Beteiligten hielten aber den Vertrag vom 17.7.1990 für nichtig; außerdem enthalte der Vertrag vom 12.11.1990 eine Reihe von Ergänzungen. Die Verweigerung der Zustimmung könne sich nicht nur an der Person der Vertragschließenden orientieren, sondern auch am Inhalt der Urkunde, der zugestimmt werden solle. Am 14.9.1990 sei auch nicht die Zustimmung zu einer künftigen Veräußerung erteilt worden.

3. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Gemäß § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, daß ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund versagt werden (§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG). Nach dem Zweck der Regelung des 12 WEG, das Eindringen unzuverlässiger Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft zu verhindern, kommt nur ein Grund in Betracht, der in der Person des Erwerbers liegt, z. B. dessen persönliche oder finanzielle Unzuverlässigkeit (BayObLGZ 1990, 24/27). Die Veräußerung eines Wohnungseigentums und der schuldrechtliche Verpflichtungsvertrag sind im Fall einer Vereinbarung im Sinn des § 12 Abs. 1 WEG nach Abs. 3 Satz 1 dieser Bestimmung unwirksam, solange nicht die Zustimmung erteilt ist. Das Grundbuchamt, das bei einer Veräußerung von Wohnungseigentum prüfen muß, ob eine wirksame Auflassung erklärt ist (§ 20 GBO), hat daher in diesem Zusammenhang auch zu prüfen, ob eine erforderliche Zustimmung vorliegt.

b) Die Vorinstanzen haben dies verneint. Die Auslegung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Die Zustimmung ist zur Veräußerung des Wohnungseigentums erforderlich. Sie kann, da auf sie die §§ 182 ff. BGB anzuwenden sind (BayObLG Rpfleger 1983, 350; Horber/Demharter Anhang zu § 3 Anm. 3 d cc; Weitnauer WEG 7. Aufl. § 12 Rn. 6), gemäß § 183 BGB schon vor der Veräußerung erteilt werden. Auch wenn dies und der Umstand berücksichtigt wird, daß die Zustimmung allein aus Gründen versagt werden kann, die in der Person des Erwerbers liegen, ändert dies nichts daran, daß hier, wie das Landgericht zutreffend ausführt, die Zustimmung ausdrücklich nur zu der Veräußerung durch Vertrag vom 17.7.1990 erteilt wurde. Diese Beschränkung der Zustimmung wird noch verstärkt durch die Hinweise auf das Vorkaufsrecht. Ohne Bedeutung ist daher, ob die Zustimmung auch aus Gründen hätte verweigert werden können, die sich aus dem sonstigen Inhalt der notarie...