BayObLG Beschluss vom 13.06.1990 - BReg 2 Z 51/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Kostenentscheidung gegen vollmachtlosen Vertreter sowie Wohngeldinkassoermächtigung des Verwalters

Verfahrensgang

LG München I (Entscheidung vom 28.03.1990; Aktenzeichen 1 T 25211/89)

AG München (Entscheidung vom 28.11.1989; Aktenzeichen UR II 733/89)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten werden die Nummern II und III des Beschlusses des Landgerichts München I vom 28. März 1990 und die Nummer II des Beschlusses des Amtsgerichts München vom 28. November 1989 aufgehoben.

II. Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten des ersten Rechtszugs zu tragen und den Antragstellern die in diesem Rechtszug entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

III. Die Antragsteller haben samt verbindlich die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerde- und des Beschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind in diesen Rechtszügen nicht zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerde verfahren wird auf 1 300 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Antragsteller und Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Antragsteller machten nach einer vorausgehenden Mahnung eine Sonderumlage von 3 509,01 DM sowie einen Restbetrag von 95,61 DM aus der Jahresabrechnung 1988 gegen den Antragsgegner geltend, wobei die Verwalterin und Rechtsbeschwerdeführerin als Vertreterin handelte. Nach den zum Inhalt des Sondereigentums gemachten Vereinbarungen der Wohnungseigentümer ist der Verwalter u. a. befugt, die von den Wohnungseigentümern zu entrichtenden Beiträge einzuziehen und Säumigen gegenüber namens der übrigen Wohnungseigentümer notfalls gerichtlich geltend zu machen. In dem mit der Verwalterin geschlossenen, von den Wohnungseigentümern gebilligten Verwaltervertrag ist u. a. bestimmt:

6. Erweiterung des Verwalterauftrags

Der Verwalter wird in Erweiterung der dem Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz, der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegenden Aufgaben und Befugnissen beauftragt:

a) Die Wohnungseigentümer und/oder Teileigentümer gerichtlich und außergerichtlich in allen Angelegenheiten der Verwaltung … zu vertreten und im Rahmen dieser Aufgabe Verträge abzuschließen und Rechtshandlungen vorzunehmen.

…

e) Der Verwalter wird insbesondere beauftragt, nach zweimaliger Mahnung rückständige Hausgelder (Vorauszahlungen, Abrechnungsdifferenzen, Sonderumlagen etc.) erforderlichenfalls gerichtlich geltend zu machen, wenn die rückständigen Hausgelder trotz zweimaliger Mahnung und Zahlungsaufforderung nicht ausgeglichen werden.

Nachdem der Antragsgegner die Sonderumlage gezahlt hatte, erklärten die Antragsteller in der mündlichen Verhandlung, zu der der Antragsgegner nicht erschien, die Hauptsache für erledigt. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 28.11.1989 (I.) den Antrag zurückgewiesen und (II.) der Verwalterin die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten der Antragsteller auferlegt. Die Hauptsache habe sich nicht erledigt, da der Antrag von Anfang an unzulässig gewesen sei. Die Verwalterin sei nach nur einmaliger Mahnung nicht berechtigt gewesen, die Antragsteller zu vertreten. Deshalb habe sie auch die Verfahrenskosten zu tragen.

Gegen Nr. I des Beschlusses haben die Antragsteller, gegen Nr. II hat die Verwalterin sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 28.3.1990 die sofortige Beschwerde der Antragsteller als unzulässig verworfen und die sofortige Beschwerde der Verwalterin als unbegründet zurückgewiesen. Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Antragsteller im Beschwerdeverfahren hat es der Verwalterin auferlegt.

Gegen diese Entscheidung hat die Verwalterin sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie beantragt, die Entscheidungen der Vorinstanzen insoweit aufzuheben, als sie ihr Kosten auferlegen. Die Kosten der Verwalterin im gesamten Verfahren seien den Beteiligten aufzuerlegen.

II.

Das zulässige Rechtsmittel der Verwalterin ist begründet.

1. Nach Ansicht des Landgerichts sind die Antragsteller durch die Entscheidung des Amtsgerichts nicht beschwert, da es für sie im Ergebnis belanglos sei, ob ihr Antrag zurückgewiesen oder ob die Erledigung der Hauptsache festgestellt wird.

Die Beschwerde der Verwalterin sei zulässig. § 20 a Abs. 1 FGG gelte nicht, wenn einem Dritten Kosten auferlegt würden. Das Rechtsmittel sei jedoch unbegründet, da das Amtsgericht der Verwalterin zu Recht Gerichtskosten und außergerichtliche Kosten der Antragsteller aufgebürdet habe. Die Verwalterin habe sich als Vertreterin der Antragsteller formell am Verfahren beteiligt. Es habe ihr aber die Vollmacht gefehlt. Denn die in der Teilungserklärung und in Ziffer 6 a des Verwaltervertrags eingeräumte allgemeine Vertretungsbefugnis sei in Ziffer 6 e des Vertrags eingeschränkt worden. Der Verwalter könne danach Zahlungsansprüche gegen die Wohnungseigentümer nur gerichtlich geltend machen, wenn diese zuvor zweimal gemahnt worden seien. Der Antragsgegner sei aber nur einmal gemahnt ...