Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache
Verfahrensgang
AG Traunstein (Aktenzeichen 8 UR II 32/80) |
LG Traunstein (Aktenzeichen 4 T 1924/80) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 12. Dezember 1980 wird als unbegründet zurückgewiesen.
II. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird auch für diesen Rechtszug nicht angeordnet.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 4 000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
1. Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der aus vier Wohnungen bestehenden Wohnanlage … … in … Die Wohnungen haben einen gemeinsamen Hauseingang. Sondernutzungsrechte am gemeinsamen Garten bestehen nicht. Das Grundstück ist ca. 800 m² groß. Die in Haus und Garten anfallenden Arbeiten wurden bisher kostenlos von den Antragsgegnern zu 3) erledigt. Der Antragsgegner zu 2) ist der Verwalter der Wohnanlage. Dem Antragsteller gehört eine Erdgeschoßwohnung.
§ 5 Abs. 1 bis 4 der Teilungserklärung vom 24.8.1972 lautet:
„(1) Der Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Wohnung nach Belieben zu nutzen, soweit sich nicht Beschränkungen aus dem Gesetz oder diesem Vertrage ergeben. Im Interesse des friedlichen Zusammenlebens der Hausgemeinschaft aller Hausbewohner ist das Wohnungseigentum so auszuüben, daß weder einem anderen Wohnungseigentümer noch einem Hausbewohner über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Anlagen, Einrichtungen und Teile des Grundstücks sind schonend und pfleglich zu behandeln.
(2) Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist der Wohnungseigentümer nur mit schriftlicher Einwilligung des Verwalters berechtigt. Der Verwalter kann nur aus einem wichtigen Grunde die Einwilligung verweigern oder von der Erfüllung von Auflagen abhängig machen. Als wichtiger Grund gilt es insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer oder der Hausbewohner mit sich bringt oder befürchten läßt.
(3) Will der Wohnungseigentümer die Wohnung ganz oder zum Teil an einen Dritten zur Benutzung überlassen, so bedarf er der schriftlichen Einwilligung des Verwalters. Dies gilt nicht für eine Überlassung an den Ehegatten, Verwandte gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie. Die Bestimmung des Absatzes 2, Sätze 2 und 3 finden entsprechende Anwendung.
(4) Erteilt der Verwalter die nach den Absätzen 2 oder 3 erforderliche Einwilligung nicht oder nur unter bestimmten Auflagen oder widerruft er eine widerruflich erteilte Einwilligung, so kann der Wohnungseigentümer einen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer nach § 25 WEG herbeiführen; Absätze 2 Sätze 2 und 3 und Absatz 3 Satz 2 gelten entsprechend.”
Bei Kaufabschluß gingen alle Beteiligten davon aus, daß nicht an wechselnde Feriengäste vermietet werde. Die Antragsgegner behaupten, daß dies mündlich vereinbart sei. Der Antragsteller gibt insoweit zu, anläßlich des Abschlusses des Kaufvertrags vom 17.2.1976 erklärt zu haben, daß keine Vermietungsabsicht bestehe.
2. Als dem Antragsteller nach seiner Ehescheidung die Eigentumswohnung zugesprochen wurde, wiederholte er mit Schreiben vom 26.3.1979 ein bereits früher vom Verwalter abgelehntes Ersuchen um dessen Zustimmung zur Vermietung der Wohnung des Antragstellers an wechselnde Feriengäste. Durch Schreiben vom 29.6.1979 verweigerte der Verwalter unter Berufung auf den ablehnenden Standpunkt auch der übrigen Wohnungseigentümer seine Zustimmung. Daraufhin beantragte der Antragsteller mit Schriftsatz vom 10./11.7.1979 beim Amtsgericht Traunstein (8 UR II 55/79), den ihm durch das Schreiben des Verwalters vom 29.6.1979 mitgeteilten Eigentümermehrheitsbeschluß für ungültig zu erklären.
Durch Beschluß vom 28.12.1979 lehnte das Amtsgericht Traunstein den Antrag als unzulässig ab, da ein Eigentümerbeschluß noch nicht vorliege und für ein gerichtliches Verfahren erst Raum sei, wenn der Antragsteller nach § 5 Abs. 4 der Teilungserklärung wegen der verweigerten Verwalterzustimmung einen Eigentümerbeschluß herbeigeführt habe. Die Entscheidung des Amtsgerichts wurde nicht angefochten.
3. Mit Schreiben vom 10.1.1980 bat der Antragsteller den Verwalter, einen entsprechenden Eigentümerbeschluß über die Gestattung der Vermietung der Wohnung des Antragstellers an wechselnde Feriengäste herbeizuführen. Der Verwalter erholte daraufhin schriftliche Äußerungen der Antragsgegner zu 1) und 3). Deren Erklärungen, die ablehnend ausfielen, übersandte er „gemäß § 23 Abs. 3 WEG” mit Schreiben vom 8.3.1980 unter gleichzeitiger Abgabe einer eigenen, ebenfalls ablehnenden Äußerung an den Antragsteiler.
Mit Schriftsatz vom 14.4.1980, eingegangen beim Amtsgericht Traunstein am 15.4.1980, beantragte der Antragsteller sodann, den „Mehrheitsbeschluß” der Wohnungseigentümer für ungültig zu erklär...