Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Maßgebliche Zweckbestimmung durch Teilungserklärung
Verfahrensgang
AG Hersbruck (Aktenzeichen UR II 58/88) |
LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 14 T 7409/89) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 10. Oktober 1990 wird zurückgewiesen.
II. Der Antragsgegner hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 30 000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Antragsteller, Antragsgegner und weitere Beteiligte sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Den Antragstellern zu 1 und 2 gehört jeweils eine Wohnung; der Antragsgegner ist Inhaber eines Teileigentums, das in der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung wie folgt beschrieben ist:
154,92/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Laden.
In der als Inhalt des Sondereigentums gleichfalls im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) ist von den Läden Aufteilungsplan Nr. 2, 3 und 4 und von den Läden 2, 3 und 4 die Rede. Nr. 10 GO lautet:
Soweit vorstehend von „Läden” die Rede ist, sind darunter jeweils die „nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume”, wie sie im Aufteilungsplan mit den Nummern 2, 3 und 4 bezeichnet sind, zu verstehen.
Im Aufteilungsplan zum Erdgeschoß ist bei den Räumen Nr. 2 und 3, nicht aber bei der Einheit des Antragsgegners das Wort „Laden” eingetragen; in den Räumen des Antragsgegners ist an einer Seite „Schaufenster” vermerkt. In einer gleichfalls bei den Grundakten befindlichen Schnittzeichnung ist an einer Stelle das Wort „Bistro” eingetragen.
Der Antragsgegner betreibt in seinen Räumen – früher als Pächter, seit dem 10.1.1989 als Eigentümer – seit 1985 eine Gaststätte, … die bis 1 Uhr nachts geöffnet ist. Die Antragsteller fühlen sich seit 1987 durch den Gaststättenbetrieb belästigt. In einer Versammlung vom 8.6.1988 beschlossen die Eigentümer auf Antrag der Antragsteller zu 2 unter anderem, daß die Öffnungszeit … ab sofort bis 22 Uhr zu begrenzen sei, jedoch sei unverzüglich, spätestens innerhalb vier Wochen eine Lärmschutzdecke einzubauen; ferner sei die Entlüftungsanlage so umzugestalten, daß keine störenden Lärm- und Geruchsbelästigungen für die Hausbewohner mehr aufträten.
Die Antragsteller wenden sich mit ihren am 25.8.1988 gestellten Anträgen gegen den Betrieb der Gaststätte bis in die späte Nacht und gegen die davon ausgehenden Lärm- und Geruchsbelästigungen. Der Antragsgegner wendet ein, daß sich aus Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan keine Nutzungsbeschränkung für seine Räume ergebe. Die Antragsteller hätten etwaige Rechte auch verwirkt; die Antragsteller zu 2 hätten der Verlängerung der Öffnungszeit bis 1 Uhr zugestimmt und in dem Verfahren vor dem Landratsamt, in dem er die Nutzungsänderung seiner Räume betrieben habe, zumindest stillschweigend ihr Einverständnis erklärt. Zuletzt haben die Antragsteller beantragt, dem Antragsgegner den Betrieb einer Gaststätte mit Ausnahme eines Tagescafés in seinen Räumen zu untersagen; hilfsweise soll der Antragsgegner verpflichtet werden, wie im einzelnen näher beschrieben eine Lärmschutzdecke einzubauen, die Entlüftungsanlage umzugestalten, auf dem Grundstück der Gemeinschaft außerhalb der Gaststätte keine Tische aufzustellen und dort grundsätzlich die Bedienung von Gästen zu unterlassen.
Das Amtsgericht hat dem Antragsgegner mit Beschluß vom 15.8.1989 untersagt, in seinen Räumen eine Gaststätte mit Ausnahme eines bis 18.30 Uhr geöffneten Tagescafés zu betreiben. Das Landgericht hat das dagegen gerichtete Rechtsmittel des Antragsgegners mit Beschluß vom 10.10.1990 zurückgewiesen. Der Antragsgegner hat gegen die Entscheidung sofortige weitere Beschwerde eingelegt.
II.
Das Rechtsmittel ist unbegründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Das Amtsgericht habe zu Recht die Nutzung des Teileigentums Nr. 4 über ein Tagescafé hinaus untersagt. In der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung sei das Teileigentum Nr. 4 durchgehend als „Laden” bezeichnet. Daraus sei im allgemeinen eine entsprechende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu entnehmen. Der einzelne Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum könne sich darauf verlassen, daß keine Nutzung zulässig sei, die mehr als ein Laden störe oder beeinträchtige.
Der Antragsgegner berufe sich zu Unrecht auf die Entscheidung BayObLGZ 1988, 238 ff. Hier bestehe kein Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. In beiden sei nur von Läden die Rede, ohne daß diese hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeit näher beschrieben würden. Es finde sich an keiner Stelle die Bestimmung, daß in den Läden jede beliebige gewerbliche Nutzung gestattet sei, welche öffentlich-rechtlichen Bestimmungen entspricht.
Es könne auch keine Rede davon sein, daß Nr. 10 GO den Begriff „Läden” relativiert habe. Dafür fehle jeder Anhaltspunkt. Für einen unbefangenen Be...