BayObLG Beschluss vom 14.03.1996 - 2Z BR 138/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohngeld

Verfahrensgang

AG Nürnberg (Aktenzeichen 1 UR II 72/91)

LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 14 T 8516/91)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 2. November 1995 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2 758 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegnerin sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage.

Der Antragsgegnerin gehörten ursprünglich die Wohnungen Nr. 2 und Nr. 6; die Wohnung Nr. 6 veräußerte sie im Jahr 1989.

Die Antragsteller verlangen von der Antragsgegnerin unter Verrechnung mit einer anerkannten Gegenforderung in Höhe von 4 064,96 DM rückständiges Wohngeld für die Wohnung Nr. 2 in Höhe von 7 681,25 DM für das Jahr 1989 und von 2 530,84 DM für das Jahr 1990.

Die Antragsgegnerin bestreitet die geltend gemachte Forderung nicht, rechnet aber mit Schadensersatzansprüchen wegen zunächst verweigerter Verwalterzustimmung zur Veräußerung der Wohnung Nr. 6 auf.

Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin mit Beschluß vom 25.9.1991 zur Zahlung von 6 147,13 DM nebst Zinsen verpflichtet. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 2.11.1995 die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß richtet sich ihre sofortige weitere Beschwerde, mit der sie beantragt, nur zur Zahlung von 3 389,13 DM nebst Zinsen verpflichtet zu werden.

II.

Das Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Den Antragstellern stünde unter Berücksichtigung der Gegenforderung von 4 064,96 DM unstreitig ein Anspruch von 6 147,13 DM gegen die Antragsgegnerin aufgrund von Wohngeldrückständen für die Wohnung Nr. 2 in den Jahren 1989 und 1990 zu. Gegen diese Forderung könne die Antragsgegnerin nicht mit etwaigen Schadensersatzansprüchen wegen der zunächst nicht erteilten Verwalterzustimmung zur Veräußerung der Wohnung Nr. 6 aufrechnen. Zwar gelte die Beschränkung, wonach gegenüber Wohngeldforderungen nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufgerechnet werden dürfe, nicht für den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer oder für den Wohnungseigentümer, der eine von mehreren Wohnungen veräußert habe und gegenüber Wohngeldforderungen, die die veräußerte Wohnung beträfen, aufrechne. Hier beziehe sich aber der von den Antragstellern geltend gemachte Anspruch auf die Wohnung Nr. 2 und nicht auf die von der Antragsgegnerin veräußerte Wohnung Nr. 6. Mit einem Anspruch, der sich auf die Wohnung Nr. 6 beziehe, könne somit nicht aufgerechnet werden.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Der von den Antragstellern geltend gemachte Betrag von 6 147,13 DM ist von der Antragsgegnerin unstreitig geschuldet.

Die Aufrechnung der Antragsgegnerin mit den geltend gemachten Schadensersatzansprüchen ist nicht zulässig.

Eine Aufrechnung gegenüber Wohngeldforderungen mit Gegenforderungen gegen die Gemeinschaft ist nach ständiger Rechtsprechung nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen oder mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung zulässig (BayObLGZ 1988, 212/215 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Unerheblich ist, ob die Antragsgegnerin, wie sie mit der Rechtsbeschwerde erstmals vorträgt, im Jahr 1992 auch die Wohnung Nr. 2 veräußert hat und ob dieser Vortrag noch zu berücksichtigen wäre. Die Aufrechnungsbeschränkung gilt auch für den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer (LG Köln NJW-RR 1993, 148; Palandt/Bassenge BGB 55. Aufl. § 16 WEG Rn. 10; a.A. Weitnauer/Hauger WEG 8. Aufl. § 16 Rn. 28). Der Grund für das Aufrechnungsverbot fällt nämlich mit dem Ausscheiden eines Wohnungseigentümers nicht weg. Eine Aufrechnung gegen Ansprüche aus § 16 Abs. 2 WEG wird von Rechtsprechung und Schrifttum – von den genannten Ausnahmen abgesehen – für unzulässig erachtet, weil das reibungslose Funktionieren der Wohnungseigentümergemeinschaft voraussetzt, daß ihr jederzeit ausreichende Mittel zur Tilgung von Verbindlichkeiten zur Verfügung stehen und der mit der Ansammlung des Wohngeldes verfolgte Zweck, eine im Interesse der Wohnungseigentümer liegende geordnete Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sicherzustellen, gefährdet würde. Dieser Grund gilt auch dann, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer bereits ausgeschieden ist oder wie hier eine von mehreren Wohnungen veräußert hat, ohne den fälligen Betrag beglichen zu haben.

Soweit bei Weitnauer/Hauger zur Begründung der abweichenden Auffassung auf die Entscheidung des Senats vom 3.2.1983 (ZMR 1983, 391) Bezug genommen wird, ist dies nicht gerechtfertigt; in der Entscheidung wird zu dieser Frage nicht Stellung genommen.

Die Rechtsprechung zur Aufrechnungsbeschränkung gegenüber Wohngeldforderungen wird allerdings unterlaufen, wenn wie im vorliegenden Fall vom Landgericht ohne ersichtlichen Grund ein Zeit...