Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Vertragsschluss bei Wiederbestellung eines Verwalters sowie Beendigung einer Wohngeldinkasso-Prozessstandschaft eines Verwalters
Verfahrensgang
LG Traunstein (Entscheidung vom 03.01.1990; Aktenzeichen 4 T 1941/89) |
AG Traunstein (Entscheidung vom 24.05.1989; Aktenzeichen 8 UR II 51/88) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 3. Januar 1990 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragsgegnerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 3 003 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragstellerin macht mit ihrem im Jahre 1988 beim Amtsgericht gestellten Antrag, soweit er für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Interesse ist, als Verwalterin in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage gegen die Antragsgegnerin rückständiges Wohngeld für das Jahr 1987 in Höhe von 3 003,31 DM geltend. Die Antragsgegnerin ist Teileigentümerin in dieser Wohnanlage.
Die Antragsgegnerin wendet nunmehr nur noch ein, daß der Antragstellerin eine Ermächtigung für die gerichtliche Geltendmachung des Wohngeldanspruchs fehle, weil der Verwaltervertrag vom 17.1.1984 am 31.1.1989 abgelaufen und ein neuer Vertrag rechtswirksam nicht zustandegekommen sei.
Der Verwaltervertrag vom 17.1.1984, der die Befugnis der Verwalterin enthält, im eigenen Namen rückständiges Wohngeld gerichtlich geltend zu machen, hatte nach näherer Maßgabe seiner Ziffer 7 eine Laufzeit vom 1.2.1984 bis zum 31.1.1989.
Die Wohnungseigentümer faßten in der Wohnungseigentümerversammlung vom 8.4.1988 folgenden Beschluß:
Erhöhung der Verwaltergebühr
Die anwesenden Eigentümer stimmten alle dafür (… ab 1.1.89).
Verlängerung des Verwaltervertrages um 5 Jahre (1.2.89 bis 31.1.94)
auch hierfür stimmten alle anwesenden Eigentümer.
Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluß vom 24.5.1989 abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht mit Beschluß vom 3.1.1990 den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben und die Antragsgegnerin verpflichtet, an die Antragstellerin 3 003,31 DM nebst Zinsen zu bezahlen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.
II.
Das Rechtsmittel der Antragsgegnerin hat keinen Erfolg.
1. Das Landgericht hat, soweit es hier noch von Interesse ist, ausgeführt:
Die Antragstellerin sei befugt, das rückständige Wohngeld im eigenen Namen für die Rechnung der Wohnungseigentümer geltend zu machen. Der Beschluß der Wohnungseigentümer vom 8.4.1988 sei so auszulegen, daß dadurch die Antragstellerin nicht nur erneut zur Verwalterin bestellt worden sei, sondern daß dadurch zugleich der mit der früheren Bestellung verbundene Verwaltervertrag verlängert worden sei. Dies ergebe sich nicht nur aus der Formulierung des Beschlusses „Verlängerung des Verwaltervertrages”, sondern auch aus der gleichzeitig vorgenommenen Erhöhung der Verwaltervergütung.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
Der Verwalter kann Ansprüche der Wohnungseigentümer gerichtlich nur geltend machen, wenn er hierzu durch Beschluß der Wohnungseigentümer ermächtigt ist (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG); eine solche Ermächtigung kann auch im Verwaltervertrag enthalten sein. Im eigenen Namen, in sogenannter Verfahrensstandschaft, kann der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümer geltend machen, wenn die Ermächtigung sich auch hierauf erstreckt (BayObLGZ 1988, 212/213).
Hier enthält der Verwaltervertrag vom 17.1.1984 eine solche Ermächtigung der Verwalterin, Ansprüche der Wohnungseigentümer im eigenen Namen geltend zu machen. Diese Befugnis der Antragstellerin ist nicht dadurch entfallen, daß der ursprüngliche Verwaltervertrag nach Einleitung, aber vor Abschluß des vorliegenden Verfahrens abgelaufen ist. Eine rechtsgeschäftliche Ermächtigung, Wohngeldansprüche für die Wohnungseigentümer in Verfahrensstandschaft geltend zu machen, ist sinnvoller Weise dahin auszulegen, daß sie nicht von selbst mit dem Verwalteramt endet, sondern erst mit dem Abschluß anhängiger Verfahren oder durch einen ausdrücklichen Widerruf der Wohnungseigentümer (BayObLGZ 1989, 266/268).
Abgesehen davon ist die Antragstellerin durch Beschluß der Wohnungseigentümer vom 8.4.1988 rechtswirksam für die Zeit nach Ablauf des Verwaltervertrages vom 17.1.1984 (Zeitpunkt: 31.1.1989) erneut zur Verwalterin bestellt worden. Eine wiederholte Bestellung ist zulässig; der Bestellungsbeschluß ist nicht früher als ein Jahr vor Ablauf der Fünfjahresfrist gefaßt worden (vgl. § 26 Abs. 2 WEG). Zwar ist zwischen der Verwalterbestellung gemäß § 26 Abs. 1 WEG als einseitigem Akt der Wohnungseigentümer und dem Abschluß eines daneben noch erforderlichen Verwaltervertrags zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter gemäß § 675 BGB zu unterscheiden (vgl. BayObLGZ 1974, 305/309). In der Regel wird jedoch in dem Bestellungsbeschluß zugleich das an die a...