BayObLG Beschluss vom 15.05.2003 - 2Z BR 41/03

Leitsatz (amtlich)

Mit der Zweckbestimmung eines Teileigentums als „Café mit Schnellimbiss” ist es jedenfalls nicht vereinbar, in den Räumen über 21.00 Uhr hinaus die Versammlungsstätte eines ausländischen Kulturvereins mit Getränkeausschank und Speisenzubereitung zu betreiben.

Normenkette

BGB § 1004; WEG § 10 Abs. 1 S. 2; WEG § Abs. 2; WEG § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 14 T 7314/02)

AG Nürnberg (Aktenzeichen 1 UR II 66/02)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss des LG Nürnberg-Fürth vom 29.1.2003 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsgegner hat die gerichtlichen und die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 8.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer größeren Wohnanlage. Dem Antragsgegner gehört ein 37/1.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an im Erdgeschoss gelegenen Räumen, die im Aufteilungsplan mit Nr. C1 bezeichnet sind. Diese sind in der Teilungserklärung vom 21.4.1993 als „Café mit Schnellimbiss” beschrieben. Seit dem Jahr 2000 hat der Antragsgegner sein aus zwei Gasträumen, WC, Küche und Abstellraum bestehendes Teileigentum an einen ausländischen Kulturverein vermietet. Dieser benutzt die Räume als Versammlungsstätte für männliche Mitglieder, die täglich spätestens um Mitternacht geschlossen wird. Es werden auch Speisen angeboten und Getränke ausgeschenkt. Die Antragsteller beklagen Störungen der Nachtruhe insb. durch Kartenspiel und Streitgespräche im Freien.

In der Eigentümerversammlung vom 21.5.2001 fassten die Wohnungseigentümer unter dem Tagesordnungspunkt „Beauftragung eines Anwalts mit der – auch gerichtlichen – Durchsetzung der Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Miteigentümer B.” mehrheitlich folgenden Beschluss:

Die Eigentümergemeinschaft beauftragt den Verwalter, die Beendigung des Mietvertrages mit dem Kulturverein ggü. dem Eigentümer B. unter Einschaltung einer Anwaltskanzlei gerichtlich durchzusetzen. In diesem Zusammenhang sind auch gegebene Störungen zu rügen ….

Der Verwalter schaltete deshalb namens der Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt ein, der seinerseits für die Antragsteller beim AG beantragt hat, den Antragsgegner zu verpflichten, es zu unterlassen, in erster Linie die Räume als Bistro/Gaststätte, hilfsweise als Vereinsräume zu nutzen oder durch Dritte nutzen zu lassen. Das AG hat mit Beschluss vom 31.7.2002 den Antragsgegner unter anderem verpflichtet, die Nutzung der Räume durch den Verein über 21.00 Uhr hinaus zu unterbinden. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das LG am 29.1.2003 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das LG hat ausgeführt:

Die Beschreibung des Teileigentums in der Teilungserklärung als Café mit Schnellimbiss sei als eine die Nutzung einschränkende Zweckbestimmung im Sinne einer Gebrauchsregelung zu verstehen. Maßgeblich sei der Wortlaut der Teilungserklärung, der nach objektiven Grundsätzen zu ermitteln sei. Die Öffnungszeit eines Cafés richte sich regelmäßig an den Ladenöffnungszeiten aus, eine Beschränkung der Öffnungszeiten auf 21.00 Uhr sei deshalb nicht zu beanstanden. Der Zusatz „mit Schnellimbiss” umschreibe lediglich die Art des zugelassenen Speisenangebots, lasse jedoch nicht auf eine erweiterte Nutzungszeit schließen. Die getroffene zeitliche Einschränkung bewege sich innerhalb des gestellten umfassenderen Antrags.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der gestellte Antrag ist zulässig. Der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 21.5.2001 berechtigte und verpflichtete den Verwalter, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung von Ansprüchen der Gemeinschaft gegen den Antragsgegner zu beauftragen (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG; vgl. BGH v. 2.7.1998 – IX ZR 51/97, MDR 1998, 1090 = NJW 1998, 3279; BayObLG v. 2.6.1980 – BReg. 2 Z 66/79, BayObLGZ 1980, 154 [156 f.]). Nach dem Inhalt des Beschlusses, der aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen ist (BGH v. 10.9.1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288 = MDR 1999, 28), bezieht sich die Ermächtigung nicht auf Maßnahmen gegen den Mieter, sondern gegen den Teileigentümer und erlaubt sämtliche Schritte, die eine aus der Sicht der Wohnungseigentümer ordnungsmäßige Nutzung des Teileigentums herbeiführen. Diese umfasst alle den Wohnungseigentümern eingeräumte Ansprüche, die darauf gerichtet sind, eine Einschränkung oder Beendigung des Nutzungsverhältnisses zwischen dem einzelnen Teileigentümer und seinem Mieter herbeizuführen. Die Zielsetzung ergibt sich ausreichend deutlich aus der Bezeichnung des Beschlusspunkts. Auch aus dem formulierten Beschlussantrag ist erkennbar, dass es um die Unterbindung fortdauernder gemeinschaftswidriger Störungen durch d...