BayObLG Beschluss vom 16.03.1995 - 2Z BR 12/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Begründung von Wohnungseigentum

Verfahrensgang

AG Schweinfurt

LG Schweinfurt (Aktenzeichen 1 T 100/94)

Tenor

Die weitere Beschwerde des Beteiligten gegen den Beschluß des Landgerichts Schweinfurt vom 2. Januar 1995 wird zurückgewiesen.

Gründe

I.

Der Beteiligte ist Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem Wohnhaus bebaut ist. Zu notarieller Urkunde vom 12.4.1994 teilte er das Grundstück gemäß § 8 WEG in zwei Wohnungen auf. Im Kellergeschoß befindet sich ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Raum, der im Aufteilungsplan als Geräteraum bezeichnet ist. Dieser Raum ist nur durch den dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 2 zugewiesenen Keller Nr. 2 zu erreichen.

Das Grundbuchamt hat den Antrag, die Teilung zu vollziehen, am 27.9.1994 abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 2.1.1995 die Erinnerung/Beschwerde des Beteiligten zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der zur Wohnung Nr. 2 gehörende Keller könne nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, weil er die einzige Zugangsmöglichkeit zu dem dahinterliegenden, zum Gemeinschaftseigentum zählenden Geräteraum bilde. Zwar spiele der Zugang zu Räumen, an denen ein Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer im Sinn des § 13 Abs. 2 WEG von der tatsächlichen Seite her nicht in Betracht komme, keine maßgebende Rolle; solche Zugangsräume könnten deshalb Sondereigentum sein. Im vorliegenden Fall werde jedoch der im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Raum, bezüglich dessen durch den Aufteilungsplan eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter als Geräteraum vorgenommen sei, durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 1 mitgenützt; eine häufige Nutzung durch ihn liege sogar nahe. Der Antrag, die Teilung zu vollziehen, sei deshalb vom Grundbuchamt zu Recht abgewiesen worden.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Der Antrag, die Teilung nach § 8 WEG zu vollziehen, ist zu Recht abgewiesen worden, weil der Kellerraum Nr. 2 nicht, wie in der Teilungserklärung vorgesehen, im Sondereigentum stehen kann.

a) Grundsätzlich müssen Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum bilden, gemeinschaftliches Eigentum sein (BGH Rpfleger 1991, 454; BayObLGZ 1986, 26/28). Dagegen können solche Räumlichkeiten dann im Sondereigentum stehen, wenn der gemeinschaftliche Raum seiner Beschaffenheit nach nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer dient (BayObLGZ 1991, 165/169; BayObLG DNotZ 1992, 490/492; Demharter GBO 21. Aufl. Anhang zu § 3 Rn. 18; Henkes/Niedenführ/Schulze WEG 3. Aufl. § 5 Rn. 18). Bei dem im Aufteilungsplan als Geräteraum bezeichneten Raum ist dies indes der Fall.

b) Offenbleiben kann, ob in der Funktionsbezeichnung „Geräteraum” im Aufteilungsplan eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (§ 5 Abs. 4, § 8 Abs. 2, § 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, § 15 Abs. 1 WEG) liegt oder ob damit nur ein Raum bezeichnet wird, auf den sich das Sondereigentum nicht erstreckt. Auch im letzteren Fall darf nach dem in § 15 Abs. 2 WEG zum Ausdruck gekommenen allgemeinen Rechtsgedanken der im Keller gelegene Raum nur in einem seiner Beschaffenheit entsprechenden Rahmen genutzt werden. Im Hinblick auf Lage und Größe des Raumes sowie unter Berücksichtigung des Umstandes, daß andere Räume als Wasch- und Heizungsräume vorgesehen sind, liegt eine Nutzung des „Geräteraumes” als Aufbewahrungsort für Geräte zur Straßenreinigung, zum Schneeräumen, zur Gartenpflege und zur Instandhaltung des Hauses nahe; darüber hinaus kommt dort aber auch eine Unterbringung von Fahrrädern, Sportgeräten oder ähnlichem in Betracht. Der Raum dient somit dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer. Auch muß von vornherein ausgeschlossen sein, daß der gemeinschaftliche Gebrauch an diesem Raum und an dem Zugang dazu durch eigenmächtige Verfügungen des Eigentümers der Wohnung Nr. 2 über sein Sondereigentum (§ 13 Abs. 1 WEG) beeinträchtigt wird (BGH Rpfleger 1991, 454; BayObLG DNotZ 1992, 490/492).

Unterschriften

Dr. Tilch, Demharter, Dr. Delius

Fundstellen

Haufe-Index 545483

DNotZ 1995, 631