BayObLG Beschluss vom 27.04.1995 - 2Z BR 125/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Begründung von Wohnungseigentum

Verfahrensgang

LG Regensburg (Aktenzeichen 5 T 464/94)

AG Regensburg

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß des Landgerichts Regensburg vom 19. Oktober 1994 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Regensburg vom 5. August 1994 aufgehoben.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind als Miteigentümer zu gleichen Anteilen eines mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Sie teilten das Eigentum an dem Grundstück durch notariell beurkundete Erklärung vom 31.12.1993 in Wohnungseigentum auf. Ein Miteigentumsanteil von 1/2 soll mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoß, dem dazugehörenden Keller und einem Garagenstellplatz (im Aufteilungsplan jeweils mit Nr. 1 bezeichnet) verbunden werden, ein weiterer Miteigentumsanteil von 1/2 mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Dachgeschoß, einem Kellerraum und einem Garagenstellplatz (Nr. 2). Nach der Teilungserklärung sind Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums u.a. die Räume, die nicht zu Sondereigentum erklärt sind.

Aus dem vorgelegten Aufteilungsplan (Querschnitt und Gebäudeansichten) geht hervor, daß sich unter dem mit 42° geneigten Giebeldach über der Dachgeschoßwohnung ein Dachboden (Speicher, Spitzboden) mit Fenstern an beiden Giebelwänden befindet. Das Grundbuchamt hat den Vollzugsantrag mit Zwischenverfügung vom 5.8.1994 beanstandet: Für den Spitzboden fehle ein Aufteilungsplan, so daß nicht ersichtlich sei, ob er vom gemeinschaftlichen Eigentum her zugänglich sei; ein mit Unterschrift und Siegel der Bauordnungsbehörde versehener Plan sei daher nachzureichen.

Den gegen die Zwischenverfügung gerichteten Rechtsbehelf der Beteiligten hat das Landgericht mit Beschluß vom 19.10.1994 zurückgewiesen. Die Beteiligten haben dagegen weitere Beschwerde eingelegt.

II.

1. Der Senat hält die Eltern eines der beiden Beteiligten, denen diese eine Wohnung überlassen haben, im Gegensatz zum Landgericht nicht für materiell Beteiligte des vorliegenden Verfahrens. Denn sie sind noch nicht Miteigentümer des Grundstücks, an dem Wohnungseigentum begründet werden soll. Sie sind auch formell nicht am Verfahren zu beteiligen, da sie gemäß § 13 Abs. 1 GBO nicht berechtigt sind, den Vollzug der Teilung zu beantragen (vgl. Demharter GBO 21. Aufl. § 1 Rn. 30).

2. Das zulässige Rechtsmittel ist begründet.

Das Landgericht hat ausgeführt: Das Grundbuchamt habe zu Recht einen Verstoß gegen den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz und damit ein Eintragungshindernis angenommen. Die Aufteilung in Wohnungseigentum könne nicht vollzogen werden, weil die in § 5 Abs. 2 WEG gesetzte zwingende Grenze dafür, was Gegenstand des Sondereigentums sein könne, bei der räumlichen Aufteilung gemäß dem vorgelegten Plan nicht eingehalten sei. Der Dachboden sei gemeinschaftliches Eigentum; Räumlichkeiten, die den Zugang zum Dachboden eröffneten, könnten damit nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Dieser Grundsatz gelte allgemein, auch für einen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Spitzboden. Die Räumlichkeiten wie Treppenhäuser, Dielen oder Flure, die den einzigen Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum bildeten, gehörten zu den „Anlagen und Einrichtungen” im Sinn von § 5 Abs. 2 WEG, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienten und zwingend ebenfalls gemeinschaftliches Eigentum sein müßten. Zu Unrecht beriefen sich die Beteiligten auf die Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 8.5.1991 (BayObLGZ 1991, 165); dort sei eine Ausnahme vom oben dargelegten Grundsatz eingeräumt worden, weil es sich um einen nicht ausgebauten Speicher gehandelt habe, an dem ein Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer im Sinn von § 13 Abs. 2 WEG von der tatsächlichen Seite her nicht in Betracht gekommen sei. Nur in diesem Fall spiele der Zugang keine maßgebende Rolle. Ob der Ausnahmetatbestand auch hier gegeben sei, könne anhand des vorgelegten Aufteilungsplans nicht beurteilt werden; er zeige nicht, wie der Zugang zum Spitzboden gestaltet worden sei. Hiervon könne aber abhängen, ob tatsächlich ein Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer nicht in Betracht komme, so daß der Spitzboden nur zur Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen betreten werden müsse.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Aus formellen Gründen ist die Zwischenverfügung des Grundbuchamts nicht zu beanstanden.

Die Vorinstanzen sehen das eigentliche Hindernis für den Vollzug der Teilung (Eintragungshindernis) nicht im Fehlen weiterer Pläne für das Dachgeschoß, sondern in dem fehlenden Nachweis, daß der als gemeinschaftliches Eigentum vorgesehene Dachboden (Speicher, Spitzboden) möglicherweise nicht über andere Räume im gemeinschaftlichen Eigentum, sondern nur über die Wohnung Nr. 2 zugänglich ist. Da es sich bei § 5 Abs. 1 und 2 WEG um zwingende Regelungen (BGHZ 50, 56/60; BGH NJW 1991, 2909; Weitnauer WEG 7...