Speicher-Spitzboden als Gemeinschaftseigentum auch bei Zugang allein über Sondereigentum

Normenkette

§ 5 Abs. 2 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 14 Nr. 4 WEG

Kommentar

Geht aus dem Aufteilungsplan hervor, dass ein als gemeinschaftliches Eigentum ausgewiesener Speicherraum (Spitzboden) nach Beschaffenheit und Zugang nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer dienen kann, so steht es der Begründung von Wohnungseigentum nicht entgegen, dass der Raum nur über das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers zu erreichen ist (Bestätigung von BayObLGZ 1991, 165 und Klarstellung zu BayObLGZ, DNotZ 1989, 433).

Grundsätzlich müssen auch nach Rechtsprechung des BGH und des BayObLG Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum eröffnen (Treppenhäuser, Dielen, Flure), ebenfalls zwingend gemeinschaftliches Eigentum sein; denn diese Räume gehören damit ihrerseits zu den Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen ( § 5 Abs. 2 WEG) und ihnen einen ungestörten Gebrauch der gemeinschaftlichen Räume ermöglichen sollen.

Mit Beschluss vom 8. 5. 1991 (BayObLGZ 91, 165/169) hat der Senat entschieden, dass Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum bilden, dann jedoch Sondereigentum sein können, wenn der Raum (dort ein nicht ausgebauter Dachspeicher) seiner Beschaffenheit nach nicht dem ständigen Mitgebrauch anderer Wohnungseigentümer dient. Bei einem nicht ausgebauten Speicher, an dem ein Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer von der tatsächlichen Seite her nicht in Betracht komme, spiele der Zugang keine maßgebende Rolle. Der Raum müsse allenfalls für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Dach betreten werden; § 14 Nr. 4 WEG verpflichtet dann den Wohnungseigentümer, durch dessen Wohnung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Raum erreicht werden könne, das Betreten und die Benutzung seines Sondereigentums für diesen Fall zu gestatten. Gleiches habe im vorliegenden Fall zu gelten (keine Treppenverbindung zum Speicher-Spitzboden). Der Speicher kann nur über eine Luke in der Decke der DG-Wohnung oder des Treppenhauses erreicht werden. Schon diese Ausgestaltung des Zuganges macht den Dachboden ungeeignet zum ständigen Mitgebrauch der Wohnungseigentümer. Schon von der Dachneigung und der geringen Stehhöhe her scheidet ein sinnvoller Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer an diesem Raum (etwa als Trockenspeicher oder als Hobbyraum) aus. Eigentümer sind vorliegend auch auf die Nutzung dieses Raumes nicht angewiesen (weitere Gemeinschaftsräume befinden sich im Untergeschoss für gemeinsame Zwecke).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 27.04.1995, 2Z BR 125/94= WM 8/95, 495)

Zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung