BayObLG Beschluss vom 16.12.1997 - 2Z BR 10/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Nachträgliche Unterteilung von Teileigentum sowie Umgestaltung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum sowie Vollmachtsauslegung

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Entscheidung vom 02.10.1996; Aktenzeichen 13 T 8349/96)

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 2. Oktober 1996 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Nürnberg vom 16. Juli 1996 dahin abgeändert, daß zur Eintragung der Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum gemäß der Eintragungsbewilligung vom 10. November 1995 nur die Zustimmung der am Teileigentum Nr. 19 dinglich Berechtigten erforderlich ist.

Gründe

I.

Durch Urkunde vom 12.10.1994 begründete der damalige Eigentümer des Grundstücks Flst. an diesem Wohnungs- und Teileigentum. Das Teileigentum Nr. 19 ist in der Urkunde beschrieben als Miteigentumsanteil von 55/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an dem Raum im Dachgeschoß. § 10 der Gemeinschaftsordnung lautet auszugsweise:

Die Sondereigentumseinheit Nr. 19 im Dachgeschoß wird eventuell durch den Eigentümer oder dessen Rechtsnachfolger zu Wohnraum ausgebaut.

Klargestellt wird, daß sich die Sondereigentumseinheit Nr. 19 im Dachgeschoß in den Spitzbogen erstreckt. Der Ausbau ist entsprechend den zu genehmigenden Bauplänen auszuführen.

Der Ausbauende ist berechtigt, bei den Ausbauarbeiten Dacherker, Dachflächenfenster und Dachterrassen zu errichten.

Die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher wurden am 3.7.1995 angelegt. In der Folgezeit wurden Sondereigentumsrechte veräußert. Die Kaufverträge enthalten jeweils folgende Bestimmung:

XII.

1. Der Veräußerer oder dessen Rechtsnachfolger ist berechtigt und wird hiermit vom Erwerber ermächtigt

1. innerhalb der anderen Sondereigentumseinheiten bauliche Änderungen vorzunehmen,
2. andere Sondereigentumseinheiten zusammenzulegen und zu unterteilen und die entsprechenden baulichen Veränderungen … vorzunehmen,

2. Dem Erwerber ist bekannt, daß die Sondereigentumseinheit Nr. 19 im Dachgeschoß noch zu Wohnraum oder anders nutzbarer Fläche aus- und umgebaut wird und zwar durch den Veräußerer oder dessen Rechtsnachfolger im Eigentum, wobei der Ausbau als selbständige Einheit oder in Verbindung mit den darunter liegenden Sondereigentumseinheiten erfolgen kann.

3. Die Baumaßnahmen zu 1 und 2 sind entsprechend den genehmigten Bauplänen und den Regeln der Baukunst auszuführen, das äußere Erscheinungsbild des Anwesens kann dabei verändert werden.

…

Der Ausbauende ist auch berechtigt, bei den Ausbauarbeiten Dacherker, Dachflächenfenster und Dachterrassen zu errichten.

Der Erwerber duldet die Durchführung aller vorerwähnten Arbeiten und stimmt diesen bereits hiermit zu.

Der Verwalter wird bevollmächtigt, die Um- und Ausbaupläne zu genehmigen.

…

Im Rahmen des Ausbaus ist der Ausbauende berechtigt, an den bestehenden Ver- und Entsorgungsleitungen der darunter liegenden Wohnungen anzuschließen oder die erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen durch das Gemeinschaftseigentum zu führen.

…

4. Der Erwerber erteilt hiermit dem Veräußerer unwiderruflich unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, also mit dem Recht auch eigenen Namens oder für andere Beteiligte aufzutreten,

Vollmacht

1. einzelne Sondereigentumseinheiten zusammenzulegen und zu vereinigen oder zu unterteilen,
2. die Urkunde über die Begründung von Sondereigentum abzuändern, soweit durch die Abänderung die Lage und Gestalt der vertragsgegenständlichen Sondereigentumseinheit nicht berührt wird, auch soweit Gemeinschaftseigentum mitbetroffen wird, und alle hierzu erforderlichen Erklärungen abzugeben, auch gegebenenfalls die Auflassung zu erklären,
3. …

Einige Erwerber wurden zwischenzeitlich als Eigentümer in die Wohnungsgrundbücher eingetragen. Für andere wurden Auflassungsvormerkungen eingetragen. Die Beteiligten erwarben das Teileigentum Nr. 19 und sind seit 26.6.1996 als dessen Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Zu notarieller Urkunde vom 10.11.1995 erklärten die Beteiligten, sie würden das Sondereigentum im Dachgeschoß zu zwei selbständigen Wohnungen ausbauen; auf die beigefügte Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Aufteilungsplänen werde verwiesen. Anschließend teilten sie das Teileigentum Nr. 19 auf in einen 24,75/1000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Dachgeschoß links samt Loggia, im Aufteilungsplan mit Nr. 19 bezeichnet, und einen 30,25/1000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Dachgeschoß rechts samt Loggia, im Aufteilungsplan mit Nr. 20 bezeichnet. Sie bewilligten und beantragten die Eintragung dieser Änderung der Begründung von Sondereigentum und Unterteilung der bisherigen Sondereigentumseinheit Nr. 19 in das Grundbuch.

Das Grundbuchamt hat durch Zwischenverfügung vom 16.7.1996 den Eintragungsantrag beanstandet und die Vorlage der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, sämtlicher Berechtigter der Abteilung II und sämtlicher Gläubiger der Abteilung III...