Nachträgliche Unterteilung von Teileigentum

Leitsatz

• Nachträgliche Unterteilung eines Dachgeschoss-Teileigentums in zwei Wohnungen

  Umgestaltung einer bisherigen Sondereigentumsfläche zu einem gemeinschaftlichen Treppenvorplatz

  Zur Auslegung einer kaufvertraglichen Vollmacht an den Veräußerer, die Teilungserklärung in eingeschränkter Weise nachträglich abändern zu dürfen

Normenkette

§ 4 WEG, § 5 Abs. 2 WEG, § 19 GBO, § 877 BGB, § 876 S. 1 BGB

Kommentar

1. In einer Gemeinschaftsordnung war (auszugsweise) vereinbart:

Die Sondereigentumseinheit Nr. 19 im Dachgeschoss wird evtl. durch den Eigentümer oder dessen Rechtsnachfolger zu Wohnraum ausgebaut.

Klargestellt wird, dass sich die Sondereigentumseinheit Nr. 19 im Dachgeschoss in den Spitzboden erstreckt. Der Ausbau ist entsprechend den zu genehmigenden Bauplänen auszuführen.

Der Ausbauende ist berechtigt, bei den Ausbauarbeiten Dacherker, Dachflächenfenster und Dachterrassen zu errichten.

In den einzelnen Kaufverträgen der Ersterwerber fanden sich u.a. folgende Bestimmungen:

1. Der Veräußerer oder dessen Rechtsnachfolger ist berechtigt und wird hiermit vom Erwerber ermächtigt,

a) innerhalb der anderen Sondereigentumseinheiten bauliche Änderungen vorzunehmen,

b) andere Sondereigentumseinheiten zusammenzulegen und zu unterteilen und die entsprechenden baulichen Veränderungen ... vorzunehmen.

2. Dem Erwerber ist bekannt, dass die Sondereigentumseinheit Nr. 19 im Dachgeschoss noch zu Wohnraum oder anders nutzbarer Fläche aus- und umgebaut wird und zwar durch den Veräußerer oder dessen Rechtsnachfolger im Eigentum, wobei der Ausbau als selbstständige Einheit oder in Verbindung mit den darunter liegenden Sondereigentumseinheiten erfolgen kann.

3. Die Baumaßnahmen zu 1 und 2 sind entsprechend den genehmigten Bauplänen und den Regeln der Baukunst auszuführen, das äußere Erscheinungsbild des Anwesens kann dabei verändert werden.

...

Der Ausbauende ist auch berechtigt, bei den Ausbauarbeiten Dacherker, Dachflächenfenster und Dachterrassen zu errichten.

Der Erwerber duldet die Durchführung aller vorerwähnten Arbeiten und stimmt diesen bereits hiermit zu.

Der Verwalter wird bevollmächtigt, die Um- und Ausbaupläne zu genehmigen.

...

Im Rahmen des Ausbaus ist der Ausbauende berechtigt, an den bestehenden Ver- und Entsorgungsleitungen der darunter liegenden Wohnungen anzuschließen oder die erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen durch das Gemeinschaftseigentum zu führen.

...

4. Der Erwerber erteilt hiermit dem Veräußerer unwiderruflich unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, also mit dem Recht auch eigenen Namens oder für andere Beteiligte aufzutreten,

Vollmacht

a) einzelne Sondereigentumseinheiten zusammenzulegen und zu vereinigen oder zu unterteilen,

b) die Urkunde über die Begründung von Sondereigentum abzuändern, soweit durch die Abänderung die Lage und Gestalt der vertragsgegenständlichen Sondereigentumseinheit nicht berührt wird, auch soweit Gemeinschaftseigentum mitbetroffen wird, und alle hierzu erforderlichen Erklärungen abzugeben, auch gegebenenfalls die Auflassung zu erklären,

c) ...

2. Das Grundbuchamt lehnte mit Zwischenverfügung den Eintragungsantrag für zwei neugebildete Dachgeschosswohnungen (Nr. 19 und 20) ab und forderte Vorlage der Zustimmung sämtlicher Eigentümer, sämtlicher Berechtigter nach Abteilung II und sämtlicher Gläubiger nach Abteilung III des Grundbuchs insbesondere unter Hinweis darauf, dass bei Loggien bisheriges Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum und im Bereich des Eingangs ein gemeinschaftlicher Treppenvorplatz geschaffen und damit Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum umgewandelt worden sei; außerdem sei die Außenfront des Hauses im Bereich des Treppenhauses verändert worden. Der Grundbuchrichter hat der Erinnerung nicht abgeholfen; auch das LG hat die dagegen eingelegte Beschwerde zurückgewiesen. Anschließend hat das Grundbuchamt den Antrag auf Vollzug der Urkunde zurückgewiesen. Gegen den Beschluss des LG wurde weitere Beschwerde eingelegt. Das BayObLG erachtete das Rechtsmittel im Wesentlichen als begründet.

Zur Eintragung der Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum war vorliegend nur die Zustimmung der an dem Teileigentum (Nr. 19) dinglich Berechtigten erforderlich.

Über den Eintragungsantrag selbst hat nicht das Rechtsbeschwerdegericht, sondern das Grundbuchamt zu entscheiden, da Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens nur das durch die Zwischenverfügung beanstandete Eintragungshindernis war.

3. Vorliegend wurde das Teileigentum 19 in zwei Wohnungseigentumsrechte aufgespalten. Dabei entstand gemeinschaftliches Eigentum an einem Treppenhaus-Vorplatz; diese Vorplatzfläche wurde aus dem Sondereigentumsbereich herausgenommen und mit der Einbeziehung in das Treppenhaus zwingend Gemeinschaftseigentum, weil der Vorplatz den einzigen Zugang zu den beiden Wohnungen bildet (vgl. § 5 Abs. 2 WEG; h.R.M.).

Zu einer solchen Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum bedarf es grundsätzlich sachenrechtlich gem. § 4 Abs. 1 und 2 WEG der Einigung aller Wohnungseigentümer ...