BayObLG Beschluss vom 17.01.2000 - 2Z BR 99/99

Verfahrensgang

AG Nürnberg (Aktenzeichen 1 UR II 152/97)

LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 14 T 3787/98)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 22. März 1999 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Eigentümerbeschluß vom 25. April 1997 zu Tagesordnungspunkt 4, mit dem der Hausverwaltung für das Wirtschaftsjahr 1996 Entlastung erteilt wurde, insgesamt für ungültig erklärt wird.

II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren und das Beschwerdeverfahren wird auf jeweils 21.508 DM festgesetzt; der Beschluß des Landgerichts wird in Nr. III entsprechend abgeändert.

Der Geschäftswert für das Verfahren des ersten Rechtszugs wird auf 46.256 DM festgesetzt; Nr. 6 des Beschlusses des Amtsgerichts Nürnberg vom 25. Februar 1998 wird insoweit abgeändert.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der im Haus K. Str. 2 gelegenen Wohnungen einer Anlage, die aus den Häusern W. Str. 1 und K. Str. 2 mit jeweils 25 Wohnungen besteht und seit 1992 von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die weitere Beteiligte verwaltet außerdem einige angrenzende Grundstücke, auf denen oberirdische Garagen und Kfz-Abstellplätze errichtet sind, sowie eine benachbarte Tiefgarage mit 33 Stellplätzen, die eine eigene Teileigentumsanlage bildet. Den meisten Wohnungseigentümern gehört auch ein Stellplatz in der Tiefgarage oder ein Miteigentumsanteil an den Garagen- und Parkplatzgrundstücken. Der Antragsteller hat keinen Stellplatz.

Gemäß § 13 Nr. 2 der Teilungserklärung vom 9.4.1974 wird der auf jeden Wohnungseigentümer entfallende Anteil an den Bewirtschaftungskosten nach dem im Teilungsplan festgelegten Miteigentumsanteil ermittelt, soweit nichts anderes bestimmt ist. Gemäß § 15 Nr. 1 der Teilungserklärung bestimmt sich das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung nach den Miteigentumsanteilen. Nach § 15 Nr. 5 ist die Eigentümerversammlung beschlußfähig, wenn mehr als die Hälfte der Wohnungseigentümer sowie mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind.

Seit Jahren werden für die Häuser W. Str. 1 und K. Str. 2 getrennte Jahresabrechnungen erstellt und in getrennten Versammlungen zur Abstimmung gestellt, obwohl die Teilungserklärung keine entsprechende Regelung enthält. Jedoch bestimmt der von den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Garageneigentümer mit der weiteren Beteiligten geschlossene Verwaltervertrag vom 31.12.1991 in § 2 Abschnitt a, daß der Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, die Wohnungseigentümerversammlung W. Str. 1 und K. Str. 2 und die Garageneigentümergemeinschaft getrennt einzuberufen, in § 3b Abs. 3, daß über das Hausgeld und die Umlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft W. Str. 1 und K. Str. 2 und der Garageneigentümergemeinschaft alljährlich getrennt durch den Verwalter abgerechnet wird. Gemäß § 6 Abs. 2 beträgt die Vergütung des Verwalters monatlich 18,50 DM zuzüglich Mehrwertsteuer; der Verwalter ist verpflichtet, die Eigentümergemeinschaften sowie die Tiefgaragen und Außenstellplätze gesondert abzurechnen, wobei hierfür kein weiteres Entgelt berechnet wird. Nach § 10 erstreckt sich der Vertrag zugleich auf den zu einer Wohnung evtl. gehörenden Tiefgaragenplatz, auf Pkw-Stellplätze im Freien und diejenigen Pkw-Abstellplätze, die an außenstehende Eigentümer veräußert werden.

Am 25.4.1997 fand eine Versammlung der Wohnungseigentümer des Hauses K. Str. 2 statt, bei der die Eigentümer aller 25 Wohnungen mit 500/1000 Miteigentumsanteilen anwesend oder vertreten waren. Zu Tagesordnungspunkt (TOP) 3 genehmigten die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung 1996 samt den Einzelabrechnungen. Zu TOP 4 erteilten sie der Hausverwaltung und dem Verwaltungsbeirat Entlastung für das Wirtschaftsjahr 1996; zu TOP 7 genehmigten sie den Wirtschaftsplan 1997.

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, diese und weitere Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 25.2.1998 den Eigentümerbeschluß zu TOP 3 hinsichtlich der Position „Hausmeisterkosten” für ungültig erklärt, ferner den Eigentümerbeschluß zu TOP 4, soweit dem Verwalter für die Position „Hausmeisterkosten” in der Jahresabrechnung Entlastung erteilt worden war. Außerdem hat das Amtsgericht die Wahl des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden (TOP 9) für ungültig erklärt; die weiteren Anträge hat es abgewiesen.

Der Antragsteller hat sofortige Beschwerde eingelegt und beantragt, den Eigentümerbeschluß zu TOP 3 insgesamt für ungültig zu erklären, desgleichen den Eigentümerbeschluß zu TOP 4 hinsichtlich der Entlastung des Verwalters, ferner den Eigentümerbeschluß zu TOP 7 hinsichtlich der im Wirtschaftsplan veranschlagten Hausmeisterkosten. Der Antragsteller hat geltend gemacht, die Eigentümerversammlung sei nicht beschlußfähig gewesen, weil nicht mehr als die Hälfte der Wohnungseigentümer und ni...