BayObLG Beschluss vom 17.11.1983 - RE-Miet 1/83

Entscheidungsstichwort (Thema)

Räumung

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen 21 C 6914/81)

LG München I (Aktenzeichen 14 S 11877/82)

Tenor

I. Das Vorhaben des Vermieters, die Wohnungen seines Altbaues mit Bad und eigenem WC auszustatten, kann ein die Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigendes berechtigtes Interesse an der Beendigung jedenfalls desjenigen Mietverhältnisses darstellen, das bei Durchführung der beabsichtigten Modernisierung deshalb nicht bestehen bleiben kann, weil die betreffende Wohnung durch den Umbau wegfallen soll.

II. Im übrigen wird der Erlaß eines Rechtsentscheids als unzulässig abgelehnt.

Tatbestand

I.

1. Der Kläger ist Vermieter der im Rückgebäude des Anwesens … in … gelegenen Wohnungen. Die Beklagten sind seit 12.7.1977 Mieter einer dieser Wohnungen.

Mit Schreiben vom 12.8.1981 kündigte der Kläger den Beklagten fristlos wegen unpünktlicher Mietzahlung und vorsorglich ordentlich zum 30.11.1981 mit der Begründung, das gesamte Rückgebäude … werde saniert. Aus bisher über 20 Wohnungen sollten 15 Wohnungen entstehen. Die beabsichtigte Sanierung werde durch die Fortdauer des Mietverhältnisses gestört bzw. unmöglich gemacht.

Da die Beklagten die Wohnung nicht räumten, erhob der Kläger mit Schriftsatz vom 5.10.1981 Klage zum Amtsgericht München. Zur Begründung der den Beklagten am 24.10.1981 zugestellten Räumungsklage stützte sich der Kläger auf die Kündigungsgründe seines Schreibens vom 12.8.1981. Ergänzend machte er geltend, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten würden ihm zusätzliche Kosten in Höhe von DM 10.000 entstehen. Die Beklagten beantragten Klageabweisung und führten zur Begründung aus, sie hätten den Mietzins vereinbarungsgemäß bezahlt, eine Modernisierung sei möglich, ohne daß das Mietverhältnis beendet werden müsse.

Das Amtsgericht München hat die Klage mit Urteil vom 16.6.1982 abgewiesen, weil die auf unpünktliche Zahlungsweise gestützte Kündigung jedenfalls im Hinblick auf getroffene Abreden nicht durchgreife und der dem Kläger im Falle des Weiterbestehens des Mietverhältnisses bei der Sanierung entstehende Mehraufwand von DM 10.000 keinen so erheblichen Nachteil darstelle, daß die Voraussetzungen für eine Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB gegeben wären.

2. Mit seiner gegen dieses Urteil eingelegten Berufung verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Unter Hinweis auf den von ihm vorgelegten, nach seinen Angaben genehmigten Bauplan hebt der Kläger hervor, daß die Wohnung der Beklagten nach Beendigung der vorgesehenen Bauarbeiten nicht mehr vorhanden sein werde. Ziel der Klage sei, Platz für die geplante Neugestaltung zu schaffen.

Das Landgericht München I hat am 15.12.1982 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgenden Fragen zu erholen:

1. Stellt es ein zur Kündigung berechtigendes Interesse entweder a) nach § 564 b Abs. 1 BGB oder b) nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, wenn der Vermieter seinen Altbau, dessen Wohnungen ohne Bad und mit Treppenhaustoiletten ausgestattet sind, so umbauen will, daß neue Wohneinheiten mit Bad und WC entstehen und dabei die Beklagtenwohnung aufhört zu existieren?
2. Muß der Vermieter einen wirtschaftlichen Nachteil durch die bisherige Nutzung ohne Umbau oder einen wirtschaftlichen Vorteil infolge des Umbaues beweisen, falls es sich um einen Fall des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB handelt oder kann der wirtschaftliche Vorteil durch den Umbau einer derartigen Altbauwohnung in eine moderne Wohnung als offenkundige Tatsache nach § 291 ZPO behandelt werden?

In den Gründen hierzu ist ausgeführt, die Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung greife nicht durch. Es komme deshalb darauf an, ob die Kündigung wegen der beabsichtigten Modernisierung gerechtfertigt sei.

Nach Anhörung der Parteien hat das Landgericht die Fragen dem Bayer. Obersten Landesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Entscheidungsgründe

II.

Die Vorlage, über die das Bayer. Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (BayObLGZ 1980, 360/363 und ständige Rechtsprechung des Senate, zuletzt BayObLGZ 1983 Nr. 46), ist nur hinsichtlich der Frage Nr. 1 zulässig, im übrigen unzulässig.

A. Zur Frage Nr. 1:

1. Die vom Landgericht als Berufungsgericht gestellte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG). Sie hat grundsätzliche Bedeutung, da zu erwarten ist, daß die gleiche Frage auch künftig wiederholt auftritt und – wie schon bisher – unterschiedlich beantwortet, wird (vgl. BayObLGZ 1981, 300/302 m.Nachw.). Die Rechtsfrage ist – soweit ersichtlich – durch Rechtsentscheid bisher noch nicht entschieden. Sie kann im vorliegenden Fall für die Sachentscheidung erheblich sein (vgl. zur Frage der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit BayObLGZ 1980, 360/363), weil das Landgericht den vom Kläger geltend gemachten weiteren Kündigungsgrund (wegen unpünktlicher Zahlung des Mietzinses) für nicht durchgreifend erachtet.

2. Die vorgelegte Rechtsfrage wird vom Senat wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich beantwortet, wobei – ohne Änderu...