BayObLG Beschluss vom 18.03.1997 - 2Z BR 98/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Konkludenter Vertragsschluß mit Verwalter sowie Prozeßvertretung durch Verwalter

Verfahrensgang

LG München II (Entscheidung vom 22.07.1996; Aktenzeichen 2 T 1671/96)

AG Garmisch-Partenkirchen (Entscheidung vom 16.02.1996; Aktenzeichen UR II 214/94)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts München II vom 22. Juli 1996 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren und für das Beschwerdeverfahren wird auf jeweils 88 000 DM, der Geschäftswert für das Verfahren im ersten Rechtszug auf 91 000 DM festgesetzt; Nummer III des Beschlusses des Landgerichts und Nummer 4 des Beschlusses des Amtsgerichts Garmisch-Partenkirchen vom 16. Februar 1996 werden entsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die weitere Beteiligte ist als Verwalterin tätig. Die Antragsteller erstreben die Ungültigerklärung aller Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 1.8.1994 vor allem mit der Begründung, die weitere Beteiligte habe trotz des Bestellungsbeschlusses vom 20.9.1993 mangels Abschlusses eines Verwaltervertrags die Rechtsstellung einer Verwalterin nicht erlangt und sei deshalb nicht zur Einberufung der Versammlung befugt gewesen.

In der Versammlung vom 20.9.1993 hatten die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 5 die weitere Beteiligte ab 1.1.1994 für zwei Jahre zur Verwalterin bestellt; das Entgelt war in dem Beschluß gleichfalls festgelegt. Unter TOP 6 ermächtigten die Wohnungseigentümer den Verwaltungsbeirat zum Abschluß des Vertrags; dabei sollte der Vertrag der bisherigen von der neuen Verwalterin übernommen werden. In dem der Beschlußfassung zugrundeliegenden Antrag war weiter festgelegt, daß „Maßnahmen über DM 5 000 … nur zusammen mit dem Verwaltungsbeirat vergeben werden (können) und Handwerker nur aus der Region G. eingesetzt werden (sollen)”.

Die weitere Beteiligte nahm ihre Tätigkeit auf; eine mit „Verwaltervertrag” überschriebene Urkunde, die die obengenannten Beschränkungen nicht enthält, wurde von Seiten der weiteren Beteiligten und von einem Wohnungseigentümer als Mitglied des Verwaltungsbeirats unterzeichnet.

Der Antrag der Antragsteller, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 5 und 6 für ungültig zu erklären, ist rechtskräftig abgewiesen worden. Inzwischen ist die weitere Beteiligte erneut zur Verwalterin bestellt worden.

In der von der weiteren Beteiligten einberufenen Versammlung vom 1.8.1994 genehmigten die Wohnungseigentümer laut Versammlungsniederschrift den Verwaltervertrag (TOP 1); unter TOP 2 genehmigten sie die Jahresabrechnung 1993 und entlasteten weitere Beteiligte und Verwaltungsbeirat. Unter TOP 3 übernahmen sie den Wirtschaftsplan 1993 unverändert in das Jahr 1994; unter TOP 4 genehmigten sie die Beauftragung von Rechtsanwälten – der Verfahrensbevollmächtigten von Antragsgegnern und weiterer Beteiligter auch in diesem Verfahren – „mit der Wahrnehmung der Interessen der Gemeinschaft” in zwei Verfahren. Unter TOP 5 wählten sie zwei Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats; der Beschluß zu TOP 7 betrifft Anpflanzungen. Zu TOP 8 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Bezugnahme auf einen im Jahr 1993 gefaßten Beschluß einstimmig, ein Malerunternehmen mit Anstricharbeiten gegen eine Vergütung von ca. 20 000 DM zu beauftragen.

Die Antragsteller haben am 31.8.1994 beim Amtsgericht beantragt, alle Eigentümerbeschlüsse der Versammlung vom 1.8.1994 für ungültig zu erklären. Hilfsweise haben sie beantragt, die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verpflichten, an die Antragsteller (als Gesamtgläubiger) 1 600 DM Schadensersatz zu zahlen. Durch die Eigentümerbeschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 1, 4 und 8 und durch den Vollzug dieser Beschlüsse sei ihnen ein erheblicher Schaden entstanden; davon werde ein Teilbetrag geltend gemacht. Diese Ansprüche stünden den Antragstellern unabhängig vom Ausgang des Anfechtungsverfahrens zu.

Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 16.2.1996 den Eigentümerbeschluß zu TOP 7 für ungültig erklärt; im übrigen hat es die Anträge abgewiesen. Die Antragsteller haben sofortige Beschwerde eingelegt, die das Landgericht mit Beschluß vom 22.7.1996 zurückgewiesen hat. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

1. Die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner und der weiteren Beteiligten sind zu deren Vertretung berechtigt.

a) Es kann offen bleiben, ob die weitere Beteiligte bereits in ihrer Eigenschaft als Verwalterin befugt war, auch mit Wirkung für die Antragsgegner als Wohnungseigentümer Verfahrensvollmacht zu erteilen, und ob dies geschehen ist; denn die Vertretungsmacht der Verfahrensbevollmächtigten ergibt sich aus dem Eigentümerbeschluß vom 4.7.1996. Darin haben die Wohnungseigentümer die weitere Beteiligte bevoll...