BayObLG Beschluss vom 18.07.1989 - BReg 2 Z 66/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Verwalterentlastung nur durch Vorlage und Beschlussfassung über Gesamtabrechnung?

Beteiligte

die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnanlage … in … (Eigentümerliste beim Beschluß des Landgerichts)

Verfahrensgang

LG München I (Entscheidung vom 05.04.1989; Aktenzeichen 1 T 18562/88)

AG München (Entscheidung vom 12.08.1988; Aktenzeichen UR II 546/88)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller werden der Beschluß des Landgerichts München I vom 5. April 1989 und der Beschluß des Amtsgerichts München vom 12. August 1988 dahingehend abgeändert, daß der Eigentümerbeschluß vom 12. Mai 1987 über die Jahresabrechnung 1986 und die Entlastung der Verwalterin insoweit für ungültig erklärt wird, als der Verwalterin die Entlastung ausgesprochen worden ist.

II. Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen.

III. Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben die Antragsteller und die Antragsgegner jeweils zur Hälfte und jeweils als Gesamtschuldner zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten. Bei den Kostenentscheidungen der Vorinstanzen hat es sein Bewenden.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 32 500 DM, der für das Beschwerdeverfahren auf 62 000 DM und der für das Verfahren vor dem Amtsgericht auf 68 000 DM festgesetzt; entsprechend werden die Beschlüsse des Landgerichts und des Amtsgerichts abgeändert.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, deren Verwalterin die weitere Beteiligte ist.

In der Eigentümerversammlung vom 12.5.1987 genehmigten die Wohnungseigentümer – vorbehaltlich der nochmaligen Überprüfung der bei den Ausgaben angeführten Rechnung R. – durch Beschluß die Jahresabrechnung (Gesamtabrechnung) 1986 und erteilten der weiteren Beteiligten Entlastung (TOP 3 c).

Die Jahresgesamtabrechnung 1986 enthält eine Gegenüberstellung der im Abrechnungsjahr ermittelten Soll-Gesamteinnahmen und der in der Anlage 1 zur Jahresabrechnung aufgeführten Gesamtausgaben. Ferner weist sie die Instandhaltungsrücklage aus. Schließlich führt sie die im Abrechnungsjahr angefallenen Soll-Heizkostenvorauszahlungen und die tatsächlich entstandenen Heizkosten auf.

Mit Schreiben vom 9.7.1987 sandte die weitere Beteiligte den Wohnungseigentümern eine Neufassung der Jahresabrechnung zu, in der die Rechnung R. nicht mehr als Ausgabeposten verbucht war. Überdies wurde ein Schriftstück („Kontenabstimmung”) übermittelt, in dem nunmehr die tatsächlichen Einnahmen an Hausgeld- und Heizkostenvorauszahlungen den Ausgaben gegenübergestellt wurden. Ferner war ein weiteres Schriftstück („Bankkonto/Kontrolle”) beigefügt, aus dem der Kontenstand per 1.1.1986 und 31.12.1986 sowie der Kontenstand der Instandhaltungsrücklage ersichtlich ist.

Die weitere Beteiligte behauptet, daß die beiden Schriftstücke vor der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vom 12.5.1987 eingesehen werden konnten und „bei der Beschlußfassung vorgelegen haben”. Die Antragsteller bestreiten dies.

Die Antragsteller beanstanden die Jahresabrechnung 1986, weil über die Jahresgesamtabrechnung abgestimmt worden sei, ohne daß über die Einzelabrechnungen ein Beschluß gefaßt worden sei. Im übrigen sei die Jahresgesamtabrechnung unvollständig, weil sie nicht den Stand der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere der Rücklagen, und die Zinserträge ausgewiesen habe.

Die Antragsteller haben beantragt, neben zwei anderen im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr interessierenden Eigentümerbeschlüssen den Eigentümerbeschluß TOP 3 c vom 12.5.1987 über die Jahresabrechnung 1986 und die Entlastung der Verwalterin für ungültig zu erklären. Nach teilweiser übereinstimmender Erledigungserklärung der Hauptsache hat das Amtsgericht am 12.8.1988 die restlichen Anträge, darunter den Antrag auf Ungültigkeitserklärung des Eigentümerbeschlusses einschließlich der Entlastung des Verwalters (TOP 3 c), abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 5.4.1989 die sofortige Beschwerde der Antragsteller, die insoweit eingelegt worden war, als die Anträge durch das Amtsgericht abgewiesen worden waren, zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß haben die Antragsteller insoweit sofortige weitere Beschwerde eingelegt, als die sofortige Beschwerde bezüglich des Eigentümerbeschlusses TOP 3 c zurückgewiesen worden ist.

II.

Das Rechtsmittel ist zum Teil begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Jahresabrechnung 1986 sei vollständig gewesen; sie enthalte eine Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben und weise die Instandhaltungsrücklage aus. Möglicherweise seien die Blätter „Kontenabstimmung” und „Bankkonto/Kontrolle” der Jahresabrechnung nicht beigegeben gewesen; dies sei aber unschädlich, weil die Antragsgegner unwidersprochen vorgetragen hätten, daß diese Schriftstücke vor der Abstimmung vorgelegen hätten und eingesehen werden konnten. Einer wirksamen Genehmigung der Jahresabrechnung stehe auch nicht entgegen, daß ...