Keine Verwalterentlastung bei Vorlage und Beschlussfassung nur über eine Gesamtabrechnung (ohne Einzelabrechnungen)

Normenkette

§ 28 Abs. 3, 5 WEG

Kommentar

1. Eine Jahresabrechnung muss eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben geben (BayObLG Z 1987, 86/89). Sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung und keine Bilanz, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat (BayObLG, WuM 1989, 41/52 in ständiger Rspr.).

Vorliegend wurde nur über die vom Verwalter vorgelegte Jahresgesamtabrechnung abgestimmt, ohne dass über die Einzelabrechnungen ein Beschluss gefasst worden sei. Die Antragstellerseite beanstandete über Beschlussanfechtung die Jahresabrechnung (als nicht vollständig und damit formell fehlerhaft) und die Entlastung des Verwalters. Damit wurde die Anfechtung auf die genannten selbstständigen Teile des Eigentümerbeschlusses beschränkt, was zulässig ist (BayObLG, NJW 1986, 385; BayObLG Z 1987, 86/92).

Über die vorgenommene Beschränkung hinaus kann der Eigentümerbeschluss nicht mehr angefochten werden. Im Rahmen der Anfechtung kann der Beschluss nur insoweit für ungültig erklärt werden, als ein einzelner Rechnungsposten oder ein sonstiger selbstständiger Teil des Beschlusses mit Mängeln behaftet ist. Das Gericht muss insoweit alle behaupteten Beanstandungen überprüfen, sofern nicht Verfahrensfehler im Zusammenhang mit dem Zustandekommen des Beschlusses geltend gemacht werden und durchgreifen, die diesen im gesamten Umfang der Anfechtung betreffen (BayObLG, WuM 1988, 329).

Darüber hinaus ist ein Eigentümerbeschluss im Rahmen der Anfechtung auch wegen solcher Mängel für ungültig zu erklären, die vom Antragsteller nicht geltend gemacht wurden, es sei denn, er hat hierauf ausdrücklich verzichtet (BayObLG Z 1986, 263/268).

2. Zu einer ordnungsgemäßen (vollständigen) Jahresabrechnung gehört ein Eigentümerbeschluss über die Jahresgesamtabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen (ständige Rechtsprechung des BayObLG; KG Berlin, WE 1986, 27, u. a. auch Deckert, NJW 1989, 1064/1065; a. A. wohl Weitnauer, 7. A. § 28 Rn. 16). Ohne Beschluss auch über Einzelabrechnungen kann nicht von einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung gesprochen werden (BGH, NJW 1985, 912/913; BayObLG Z 1987, 86/96). Im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung ist es deshalb unerlässlich, zugleich mit der Beschlussfassung über die Jahresgesamtabrechnung eine solche über die Einzelabrechnungen herbeizuführen. Es gibt keine durchschlagenden Gründe, die dafür sprechen, über die Einzelabrechnungen erst dann zu beschließen, wenn die Jahresgesamtabrechnung bestandskräftig geworden ist. Das Fehlen einer Beschlussfassung über Einzelabrechnungen führt aber nicht dazu, den Eigentümerbeschluss über die Jahresgesamtabrechnung für ungültig zu erklären; insoweit ist der Beschluss mangelfrei. Es kann nur Ergänzung beantragt werden. Zu einer vollständigen Jahresgesamtabrechnung gehört i.Ü. auch, den Stand der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere der Instandhaltungsrücklage, und die Zinserträge darzustellen (diese Angaben fehlten im vorliegenden Fall).

3. Da mit dem entsprechenden Eigentümerbeschluss nicht nur die Abrechnung im Grundsatz angenommen, sondern auch der Verwaltung Entlastung erteilt wurde, ist dieser Beschluss hinsichtlich der ausgesprochenen Entlastung für ungültig zu erklären. Hat der Verwalter die ihm nach § 28 Abs. 3 WEG obliegende Abrechnungspflicht bisher noch nicht ordnungsgemäß erfüllt, schließt dies nicht aus, dass sich aus diesen Mängeln für Eigentümer ein Schaden und damit Ersatzansprüche ergeben können, weshalb die Voraussetzungen für eine Entlastung hier nicht gegeben sind.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 18.07.1989, BReg 2 Z 66/89= BayObLGZ 1989 Nr. 50 = NJW-RR 19/1989, 1163)

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