Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen Verwalter bei Einschaltung einer Fachfirma durch Gemeinschaft
Verfahrensgang
LG München I (Entscheidung vom 18.06.1990; Aktenzeichen 1 T 15598/87) |
AG München (Entscheidung vom 17.07.1987; Aktenzeichen UR II 352/87) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 18. Juni 1990 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
III. Der Geschäftswert wird für das Rechtsbeschwerdeverfahren auf 25 542,98 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Antragsgegnerin war bis einschließlich 1982 Verwalterin. Sie schloß im Jahr 1980 aus Anlaß der Erneuerung der Heizungsanlage für die Wohnungseigentümer mit den Stadtwerken einen Gaslieferungs- und Bezugsvertrag mit einer Laufzeit vom 1.7.1980 bis 1.10.1990; als höchster Gasbedarf (Bereithaltungsmenge) sind dort 105 m³/h vereinbart. Die Nachfolgerin der Antragsgegnerin als Verwalterin erreichte ab 1.1.1983 zunächst eine Herabsetzung der Bereithaltungsmenge auf 81 m³/h und sodann auf 57 m³/h.
Die Antragsteller behaupten, sie hätten über 51 000 DM gespart, wenn in dem Vertrag mit den Stadtwerken von Anfang an ein Wert von 81 m³/h zugrunde gelegt worden wäre. Mit ihrem Antrag haben sie die Hälfte, nämlich 25 542,98 DM nebst Zinsen, als Schadensersatz von der Antragsgegnerin verlangt. Diese ist dem Antrag entgegengetreten und hat beantragt festzustellen, daß auch ein weitergehender Anspruch in gleicher Höhe gegen sie nicht besteht. Das Amtsgericht hat durch Teilbeschluß vom 17.7.1987 den Antrag der Antragsteller dem Grunde nach für begründet erklärt. Das Landgericht hat den Teilbeschluß am 18.6.1990 aufgehoben und den Antrag der Antragsteller abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.
II.
Das Rechtsmittel ist unbegründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die ursprünglich vereinbarte Bereithaltungsmenge von 105 m³/h sei zu hoch; dies folge aus den anschließenden Messungen. Von einem schuldhaften Verhalten der Antragsgegnerin könne in diesem Zusammen aber nicht ausgegangen werden.
Der Wert von 105 m³/h sei von dem Heizungsprojektanten, der auch die Wärmebedarfsberechnung erstellt habe, vorgegeben worden. Die Antragsgegnerin sei als Verwalterin nicht verpflichtet gewesen, den Wert zu überprüfen. Dies gelte jedenfalls dann, wenn zwischen den Vorgaben Verbrauch, Anschlußwert und Vollaststunden kein sofort ins Auge springendes Mißverhältnis bestanden habe. Nach den Angaben des Sachverständigen sei der Wert mit 80 % der installierten Kesselleistung realistisch gewesen. Auch die Stadtwerke hätten den Wert als plausibel anerkannt. Der zunächst ins Auge gefaßte Wert von 73 m³/h habe sich auf eine kleinere Kesselanlage bezogen, die nicht zur Ausführung gelangt sei.
Für ein etwaiges Verschulden des Heizungsprojektanten hafte die Antragsgegnerin nicht. Eine Haftung ergebe sich auch nicht aus einem Verschulden bei der Auswahl des Heizungsprojektanten; bei diesem handle es sich um ein spezialisiertes Fachunternehmen. Auch im Zusammenhang mit der Vertragsgestaltung scheide ein Verschulden aus; der Vertrag habe eine nachträgliche Abänderung nicht ausgeschlossen. Der Sachverständige habe angegeben, es sei nicht üblich, sogleich Messungen zur Überprüfung der dem Vertrag zugrunde gelegten Bereithaltungsmenge anzustellen. Für solche Messungen hätten nach Ansicht des Beschwerdegerichts zwei Heizperioden abgewartet werden müssen; nach der zweiten Heizperiode sei die Antragsgegnerin aber nicht mehr Verwalterin gewesen. Ein günstigeres Ergebnis von Messungen hätte sich im übrigen allenfalls ab 1.1.1983 auswirken können. Schließlich sei es auch nicht Sache der Antragsgegnerin gewesen, in das von dem Heizungsprojektanten geplante und installierte Heizungssystem dadurch einzugreifen, daß z. B. ein Kessel elektrisch verriegelt wurde.
2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Zu Recht haben die Vorinstanzen ihre Zuständigkeit als Wohnungseigentumsgerichte gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG angenommen. Gegenstand des Verfahrens sind Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen die ausgeschiedene Verwalterin. Hierfür ist die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte gegeben (BGHZ 78, 57/63; 106, 222/224; BayObLG ZMR 1990, 66 m.w.Nachw.).
Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein einzelner Wohnungseigentümer einen solchen Anspruch geltend machen kann (vgl. hierzu BGHZ 106, 222 = WuM 1989, 465; BayObLG WuM 1989, 532), stellt sich hier nicht, weil alle Wohnungseigentümer als Antragsteller auftreten.
b) Beim Verwaltervertrag handelt es sich nach allgemeiner Meinung um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag (BGHZ 78, 57/65; BayObLG NJW-RR 1987, 1039/1040; Weitnauer WEG 7. Aufl. Rn. 9, Soergel/Stürner BGB 12. ...