Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Kostentragung bei Sanierung einer Tiefgaragendecke unter Auslegung einer Kostenvereinbarung
Verfahrensgang
LG München I (Entscheidung vom 21.07.1997; Aktenzeichen 1 T 19245/96) |
AG München (Entscheidung vom 20.08.1996; Aktenzeichen UR II 377/96) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin zu 1 gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 21. Juli 1997 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragstellerin zu 1 hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen und die den Antragsgegnern in diesem Rechtszug entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 35.000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus 58 Wohnungen und einer Tiefgarage (in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vom 18.9.1961 als „Kraftfahrzeugeinstellhalle” bezeichnet) besteht; die weitere Beteiligte ist Verwalterin. Die Tiefgarage liegt zumindest überwiegend unter dem als Grünanlage gestalteten Hof der Wohnanlage; sie ist statisch und konstruktiv mit den Grundmauern von Wohngebäuden verbunden. An 37 der 40 Stellplätze bestehen Sondernutzungsrechte; mit den zwei Wohnungen der Antragsteller sind keine solchen Rechte verbunden.
§ 7 („Instandhaltungspflichten”) der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) regelt zunächst in Absatz 1 im wesentlichen die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums. Absatz 2 bestimmt:
Zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Kraftfahrzeugeinstellhalle samt Einfahrt, der drei Zugänge, des Aufganges zum Hof und des Raumes für das Lüftungsaggregat, ebenso auch der über der Erde befindlichen Lüftungsanlagen, sind nur jene Wohnungseigentümer verpflichtet, zu deren Wohnung ein Sondernutzungsrecht an einem Abstellplatz gehört. Sie haben die hierfür anfallenden Kosten allein zu tragen und zwar unter sich zu je 1/37 Anteil für jeden Abstellplatz.
Zu den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gehören nicht die üblichen Betriebskosten wie z.B. Wasser- und Stromverbrauch, Kosten für den Hausmeister etc. Diese Kosten sind von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen.
Absatz 3 enthält Bestimmungen über die Pflege von Vorgärten, an denen Sondernutzungsrechte bestehen; Absatz 4 lautet:
Soweit sich nicht aus den Absätzen 1, 2 und 3 etwas anderes ergibt, obliegt die Instandhaltung der Gebäude, der Kraftfahrzeugeinstellhalle und des Grundstücks den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich; sie ist vom Verwalter im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat durchzuführen.
Die weitere Beteiligte berief für den 16.4.1996 eine außerordentliche Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt „Sanierung der Tiefgarage in Zusammenhang mit der Lagerung der Garagendecke in der Hauswand der Häuser R.S.-Str. 89, 91 und 93 sowie D.-Str 46 und 48”. In der Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 5 mehrheitlich die Sanierung der Einhängung der Tiefgaragendecke in die Seitenwände der angrenzenden Häuser in einem Kostenrahmen von 350.000 DM, die im Wege einer Umlage aufgebracht werden sollten, wobei (TOP 5.1) „die Umlageanteile nach Tausendstel Anteilen der Gesamtgemeinschaft zu berechnen” (sind).
Die Antragsteller wenden sich dagegen, daß sie, obwohl ihnen kein Sondernutzungsrecht an Stellplätzen zusteht, zu den Sanierungskosten herangezogen werden sollen. Sie haben beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 16.4.1996 in TOP 5.1 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag am 20.8.1996 abgewiesen, das Landgericht die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsteller mit Beschluß vom 21.7.1997 zurückgewiesen. Die Antragstellerin zu 1 hat dagegen sofortige weitere Beschwerde eingelegt.
II.
Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.
1. Das Landgericht nimmt zunächst „zur Vermeidung von Wiederholungen” auf die Begründung des Amtsgerichts Bezug und führt „zusammenfassend und ergänzend” aus: Nach § 7 Abs. 4 GO, auf den in erster Linie abzustellen sei, obliege die Instandhaltung des Gebäudes, der Kraftfahrzeugeinstellhalle und des Grundstücks den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Darunter falle auch, wenn die Tiefgaragendecke, die zugleich Bestandteil des gemeinschaftlichen Hofes sei, saniert werde. Aus Absatz 2 von § 7 GO ergebe sich nichts anderes. Dort seien lediglich Teile herausgegriffen, für die die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht allein die Wohnungseigentümer mit Sondernutzungsrecht an Abstellplätzen treffe. Über die ausdrücklich genannten Teile der Tiefgarage könnten noch weitere, wie der Wendeplatz oder die Beleuchtung, in Betracht kommen. Keineswegs sei aber in Absatz 2 jede mit der Tiefgarage zusammenhängende Sanierung geregelt; denn dann wäre Absatz 4 überflüssig. Aus der Gesamtschau von § 7 GO ergebe sich, daß jedenfalls die Tiefgaragendecke nicht unter § 7 Abs. 2 GO falle.
2. Die Ents...