Verteilung der Sanierungskosten einer Tiefgaragendecke

Leitsatz

• Sanierung der Tiefgaragendecke im Zweifel zu Lasten aller Eigentümer

  Zur Auslegung einer Kostenverteilungsvereinbarung

Normenkette

§ 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 133 BGB

Kommentar

1.In einer Gemeinschaftsordnung mit der "Instandhaltungspflichten"war u.a. vereinbart:

Zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Kraftfahrzeugeinstellhalle samt Einfahrt, der drei Zugänge, des Aufganges zum Hof und des Raumes für das Lüftungsaggregat, ebenso auch der über der Erde befindlichen Lüftungsanlagen, sind nur jene Wohnungseigentümer verpflichtet, zu deren Wohnung ein Sondernutzungsrecht an einem Abstellplatz gehört. Sie haben die hierfür anfallenden Kosten allein zu tragen und zwar unter sich zu je 1/37-Anteil für jeden Abstellplatz.

Zu den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gehören nicht die üblichen Betriebskosten wie z.B. Wasser- und Stromverbrauch, Kosten für den Hausmeister etc. Diese Kosten sind von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen.

Soweit sich nicht aus vorgenannten Absätzen etwas anderes ergibt, obliegt die Instandhaltung der Gebäude, der Kraftfahrzeugeinstellhalle und des Grundstücks den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich; sie ist vom Verwalter im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat durchzuführen.

Mehrheitlich wurde "die Sanierung der Einhängung der Tiefgaragendecke in die Seitenwände der angrenzenden Häuser"beschlossen. Da diese Sanierung zu Kostenlasten aller Eigentümer gehen sollte, wurde der Beschluss von Eigentümern ohne Stellplatz-Sondernutzungsrecht angefochten, mit dem Ziel, von einer Kostenbeteiligung an dieser Tiefgaragendeckensanierung freigestellt zu werden. Die Beschlussanfechtung blieb in allen drei Instanzen ohne Erfolg.

2. Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung sind als Grundbucheintragungen nach Wortlaut und Sinn des Eingetragenen auszulegen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter ergeben (h.R.M., § 133 BGB). Der das Grundbuchrecht beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz erfordert dabei, dass eine von der gesetzlichen (hier von § 16 Abs. 2 WEG) abweichende Regelung klar und eindeutig feststellbar ist. Im vorliegenden Fall ergibt die Auslegung in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen, dass die hier anstehenden Sanierungskosten der Tiefgaragendecke auf alle Eigentümer umzulegen sind, insoweit also kein Verstoß gegen die Gemeinschaftsordnung vorliegt. Die vorliegende Sanierung greift über den Bereich der Tiefgarage hinaus und erfasst zugleich auch andere Teile des gemeinschaftlichen Eigentums; der Bereich, um dessen Sanierung es hier geht, ist gerade von der Vereinbarungsregelung nicht erfasst.

3.Auch außergerichtliche Kostenerstattung der in allen drei Instanzen unterlegenen Antragsteller bei Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren von DM 35.000,- (beschlossener Sanierungskostenrahmen DM 350.000,-) angeordnet.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 19.02.1998, 2Z BR 119/97)

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