BayObLG Beschluss vom 19.04.2005 - 2Z BR 180/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Heizkostenabrechnung: Jahresabrechnung

Leitsatz (amtlich)

Werden die Heizkosten abweichend von den übrigen Bewirtschaftungskosten nicht für das Kalenderjahr abgerechnet, weil eine Messung der Verbrauchsergebnisse für das Kalenderjahr nicht vorliegt, führt dies nicht zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung.

Normenkette

WEG § 28 Abs. 3

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 05.08.2004; Aktenzeichen 14 T 4582/03)

AG Nürnberg (Beschluss vom 31.03.2003; Aktenzeichen 1 UR II 395/02)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des LG Nürnberg-Fürth vom 5.8.2004 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 15.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Wohnungseigentümer genehmigten am 18.10.2002, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung ist, die Jahresabrechnung 2001. Die Antragsteller haben beantragt, den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären. Das AG hat mit Beschl. v. 31.3.2003 den Antrag abgewiesen. Das LG hat am 5.8.2004 die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II. Das Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das LG hat ausgeführt: Der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung 2001 entspreche, soweit er im Beschwerdeverfahren noch zu überprüfen sei, ordnungsmäßiger Verwaltung. Es könne dahingestellt bleiben, ob Forderungen gegen einen Dritten, Rechtsanwalt S., bestünden. Jedenfalls könnten etwaige Ansprüche nicht Bestandteil der Jahresabrechnung sein. Die Heizkostenabrechnung sei nicht für ungültig zu erklären. Der Abrechnungszeitraum stimme zwar mit dem Wirtschaftsjahr nicht überein, mangels anderer Abrechnungsdaten sei aber eine andere Abrechnung nicht möglich gewesen. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen solle. Die Jahresabrechnung enthalte einen Posten über Restfertigungsarbeiten. Diese seien auf alle Wohnungseigentümer umgelegt worden. Ein Verstoß gegen den Abrechnungsmaßstab liege nicht vor.

Die in der Jahresabrechnung aufgeführte Verwaltervergütung sei bezahlt worden; sie hätte deshalb in die Jahresabrechnung aufgenommen werden müssen. Unerheblich sei, ob die Zahlung rechtmäßig erfolgt sei.

Die Anfechtung der Position "Stromkosten im Bereich der Tiefgarage" sei rechtsmissbräuchlich. Würde der Garagenstrom auf alle Wohnungseigentümer umgelegt, dann seien die Antragsteller verpflichtet, 54,71 EUR zu bezahlen. Tatsächlich seien ihnen nur 52,80 EUR in Rechnung gestellt worden.

Die Behauptung der Antragsteller, für sie hätten in der Einzelabrechnung Beträge berücksichtigt werden müssen, die auf Grund zwischenzeitlich abgeschlossener gerichtlicher Vergleiche anzusetzen seien, gehe ins Leere. In die Jahresabrechnung könnten nämlich nur solche Beträge eingesetzt werden, die vor dem Eigentümerbeschluss vom 18.10.2002 festgestanden hätten.

Der Beschluss über die Jahresabrechnung sei auch nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil die Saldenvorträge der Jahresabrechnung unzutreffend seien. Ein verbindlicher Saldenvortrag habe nämlich nicht aufgenommen werden können, weil die Antragsteller die Vorjahresabrechnung erfolgreich angefochten hätten. Sobald die Vorjahresabrechnung erstellt sei, könne die Jahresabrechnung 2001 angepasst werden.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die zutreffenden Ausführungen des LG Bezug genommen. Die Einwendungen der Rechtsbeschwerde greifen nicht durch. Insoweit ist folgendes zu bemerken:

a) Die Beanstandung der Antragsteller, in der Jahresabrechnung 2001 fehle der Saldovortrag zum 1.1.2001, hat nicht die Unwirksamkeit der Abrechnung zur Folge; es besteht allenfalls ein Anspruch auf Ergänzung (BayObLG ZMR 2004, 131 f.).

b) Soweit beanstandet wird, bei der Heizkostenabrechnung seien Zählerstände für etwas über 11 Monate, Brennstoffkosten aber über 13 Monate berücksichtigt worden, berührt dies die Wirksamkeit des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung nicht. Zwar sind grundsätzlich auch die Heizkosten kalenderjährlich abzurechnen, hier konnte aber eine Abrechnung für das Kalenderjahr 2001 nachträglich nicht mehr gefertigt werden, weil es an Feststellungen über den Verbrauch zum 31.12.2000 und zum 31.12.2001 fehlt. Eine von der Heizkostenverordnung verlangte verbrauchsabhängige Abrechnung für das Kalenderjahr 2001 kann daher nicht erstellt werden (BayObLG ZMR 2004, 131).

c) Der Vortrag der Antragsteller zu "Freistellungs- (einschließlich Folgekosten) und Folgenbeseitigungsansprüchen" ist unklar. Insbesondere ist nicht ersicht...