BayObLG Beschluss vom 20.10.2000 - 2Z BR 77/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

AG Laufen (Aktenzeichen UR II 58/97)

LG Traunstein (Aktenzeichen 4 T 1396/00)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 3. Juli 2000 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 58.881 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungseigentümer einer aus mehr als 20 Wohnungen bestehenden Anlage, die von dem Antragsgegner zu 2 verwaltet wird. Ein Großteil der Wohnungen wird von ihren Eigentümern als Ferienwohnungen vermietet. Der Antragsteller zu 1, der zusammen mit seiner Ehefrau, der Antragstellerin zu 2, Eigentümer zweier Wohnungen ist, besorgt gewerblich seit 1989 für weitere Wohnungseigentümer die Vermietung ihrer Wohnungen. Seit 1995 ist außer dem Antragsteller zu 1 eine GmbH, deren Geschäftsführer der Antragsgegner zu 2 ist, als Mietverwalter für eine Anzahl von Wohnungseigentümern tätig. Im Zusammenhang mit dem Konkurrenzverhältnis des Antragstellers zu 1 und des Antragsgegners zu 2 kam es zu mehreren Gerichtsverfahren (vgl. BayObLG NZM 1998, 1007) und Auseinandersetzungen.

Am 4.6.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer, den Verwaltervertrag mit dem Antragsgegner zu 2 vom 1.12.1997 bis 30.11.2002 zu verlängern.

Die Antragsteller haben beantragt, den Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 22.3.1999 den Antrag abgelehnt. Das Landgericht hat am 3.7.2000 die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antrag sei unbegründet, weil sich die Verlängerung des Verwaltervertrages im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung halte. Ein wichtiger Grund, der gegen die Wahl des Antragsgegners zu 2 zum Verwalter spreche, liege nicht vor.

a) Die Antragsteller beriefen sich zwar darauf, daß die Eigentümerbeschlüsse vom 18.7.1996 zu TOP 1, TOP 11 und TOP 13a unrichtig protokolliert worden seien. Zum Teil habe jedoch nicht mehr geklärt werden können, wie es zu der beanstandeten Protokollierung gekommen sei. Ein Fälschungsvorsatz sei jedenfalls nicht nachweisbar. Zum Teil weiche die Formulierung des Beschlusses im Protokoll nur unwesentlich von dem tatsächlich gefaßten Beschluß ab. Eine Abberufung des Verwalters könne jedenfalls nicht auf die behaupteten Mängel des Protokolls gestützt werden.

b) Die Antragsteller trügen weiter vor, ein Wohnungseigentümer habe die Ermächtigung für eine vierteljährliche Abbuchung des Wohngeldes gegeben. Tatsächlich habe der Antragsgegner zu 2 aber monatlich abgebucht. Im Hinblick auf die Ausführungen des Antragsgegners zu 2, daß eine monatliche Abbuchung der Teilungserklärung entsprochen habe und so auch bei den übrigen Wohnungseigentümern verfahren worden sei, halte die Kammer den Vorwurf jedoch für nicht so schwerwiegend, daß der Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt werden müsse.

c) Die Tatsache, daß es einen Konkurrenzkampf zwischen den Mietverwaltungen des Antragstellers zu 1 und der GmbH gebe, führe nicht dazu, daß deren Geschäftsführer, also der Antragsgegner zu 2, für das Amt des Hausverwalters ungeeignet sei. Unter den Wohnungs- und Teileigentümern der Wohnanlage hätten sich zwei Lager gebildet; ein Teil sei nicht bereit, mit dem Antragsteller zu 1 bei der Vermietung zusammenzuarbeiten. Demgegenüber seien andere Wohnungs- und Teileigentümer mit der Arbeit des Antragstellers zu 1 als Mietverwalter zufrieden. Die Bildung der beiden Lager sei nicht das Ergebnis böswilliger Wettbewerbsstrategien des Antragsgegners zu 2. Sie habe ihren Grund vielmehr darin, daß eben ein Teil der Wohnungs- und Teileigentümer aus zum Teil nachvollziehbaren Gründen mit dem Antragsteller zu 1 bei der Vermietung ihrer Wohnungen nicht zusammenarbeiten wolle.

d) Die Antragsteller machten dem Antragsgegner zu 2 weiter zum Vorwurf, daß er sich nicht hinreichend um die Außenfassade des Gebäudes gekümmert habe; diese mache einen verwahrlosten und heruntergekommenen Eindruck. Auch dieser Einwand greife nicht durch. Die Sanierung der Außenfassade sei zwischenzeitlich auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung gesetzt worden. Am 14.9.1998 hätten die Wohnungseigentümer beschlossen, Angebote über die Reinigung und den Anstrich der Fassade einzuholen. In der Eigentümerversammlung vom 22.10.1999 habe der Antragsgegner zu 2 mitgeteilt, daß der Fassadenanstrich witterungsbedingt noch nicht habe begonnen werden können. Anhaltspunkte dafür, daß der Antragsgegner zu 2 die Sanierung der Außenfassade pflichtwidrig verzögert oder nicht durchgeführt habe, seien nicht ersichtlich und von den Antragstellern nicht hinreichend dargetan.

e) Biete ein Verwalter, dessen Zustimmung zur V...