BayObLG Beschluss vom 20.11.1997 - 2Z BR 112/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Durchsetzung der Gemeinschaftsordnung

Verfahrensgang

LG Kempten (Aktenzeichen 4 T 908/97)

AG Kaufbeuren (Aktenzeichen UR II 19/96)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 14. Juli 1997 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 6 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die aus 146 Ferienhäusern, einem Verwaltungsgebäude, Freizeiteinrichtungen u.a. besteht.

In der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt:

Jeder Sondereigentümer hat sein Sondereigentum samt Sondernutzungsrecht und Anteil am Gemeinschaftseigentum und den Gemeinschaftseinrichtungen zur Nutzung im Rahmen eines Feriendorfbetriebes zur Verfügung zu stellen. Die Häuser dürfen nur als Ferienhäuser verwendet werden. Der Betrieb von Ferienhäusern bedeutet insbesondere, daß diese Häuser ganzjährig an ständig wechselnde Gäste zum Gebrauch überlassen werden, und daß die Begründung eines Dauerwohnsitzes ausgeschlossen ist.

Die Wohnungseigentümer haben zum überwiegenden Teil ihre Ferienhäuser an die A. KG verpachtet, die ihrerseits die Wohnungen an ständig wechselnde Feriengäste vermietet. Andere Wohnungseigentümer, darunter auch der Antragsteller, vermieten ihre Ferienhäuser selbst, bedienen sich dabei aber der Firma K.-KG als Vermittlerin. Der Antragsteller hat beantragt:

1. Es ist den Eigentümern der Antragsgegnerin untersagt, ihr Sondereigentum (Ferienhaus) an juristische Personen zu verpachten oder zu vermieten.
2. Eigentümer der Antragsgegnerin haben bestehende Pachtverhältnisse mit juristischen Personen, insbesondere der Firma … (= A. KG), sofort ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung zu kündigen und die sofortige Rückgabe der Pachtsache (Ferienhaus) bei dem jeweiligen Pächter geltend zu machen.
3. Für jeden Fall des Verstoßes gegen Ziffer 1 dieses Beschlusses und für den Fall der Nichtbefolgung von Ziffer 2 dieses Beschlusses hat der jeweilige Sondereigentümer der Eigentümergemeinschaft sämtliche aus verbotener Verpachtung (Ziffer 1) erhaltenen Einnahmen als Vertragsstrafe zu bezahlen.

Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 16.12.1996 den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 14.7.1997 die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Verpachtung der Ferienhäuser durch die Antragsgegner an eine Betriebsgesellschaft widerspreche nicht der Gemeinschaftsordnung. Danach müßten zwar die Ferienhäuser ganzjährig an ständig wechselnde Gäste zum Gebrauch überlassen werden. In der Gemeinschaftsordnung sei aber nicht geregelt, auf welche Art und Weise dies zu geschehen habe. Abgesehen davon sei in verschiedenen Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung von einer Betriebsgesellschaft oder von einem Betriebsunternehmen die Rede. Dies lasse den Schluß zu, daß es von Anfang an beabsichtigt gewesen sei, das Feriendorf mit Hilfe einer Betriebsgesellschaft seinem Zwecke zuzuführen. Eine solche Regelung entspreche auch einem praktischen Bedürfnis, da die meisten Eigentümer nicht in der Nähe des Feriendorfes wohnen würden. Durch die Pachtverträge zwischen den jeweiligen Wohnungseigentümern und der A.-KG werde auch sichergestellt, daß die Gemeinschaftsordnung eingehalten werde. Der Pächter sei nämlich verpflichtet, das Pachtobjekt entsprechend seiner in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Zweckbestimmung zu nutzen.

Die Anträge seien im übrigen als unzulässige Rechtsausübung anzusehen. Der Antragsteller selbst habe nämlich eine Vermietungsvereinbarung mit der K.-KG getroffen. In dieser Vereinbarung werde der Vermietungsgesellschaft das Recht eingeräumt, das Ferienhaus des Antragstellers an Reiseveranstalter zu Vermietungszwecken zu vermitteln. Das Vertragsverhältnis zwischen dem Antragsteller und der K.-KG bestehe bereits seit zehn bis zwölf Jahren. Träfe die Ansicht des Antragstellers zu, daß die Pachtverhältnisse der übrigen Wohnungseigentümer der Gemeinschaftsordnung widersprächen, so gälte dies auch für die von ihm selbst getroffene Vereinbarung mit der K.-KG.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Anträge sind bereits unzulässig. Unstreitig hat ein Teil der Antragsgegner die Ferienhäuser nicht an die A.-KG verpachtet; der Antrag richtet sich somit offensichtlich nicht gegen diese Wohnungseigentümer, zumal insoweit für ein gerichtliches Vorgehen das Rechtsschutzbedürfnis fehlen würde. Welche Wohnungseigentümer aber ihr Ferienhaus an die A.-KG verpachtet haben, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Es widerspricht dem Bestimmtheitsgrundsatz, wenn nicht jedenfalls aufgrund des Akteninhalts bestimmbar ist, gegen wen sich der ...