BayObLG Beschluss vom 21.10.1997 - 2Z BR 137/97

Verfahrensgang

LG Amberg (Beschluss vom 09.09.1997; Aktenzeichen 31 T 1011/97)

Tenor

Der Beschluß des Landgerichts Amberg vom 9. September 1997 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Amberg vom 18. Juli 1997 werden aufgehoben.

Tatbestand

I.

Zu notarieller Urkunde vom 27.12.1995 änderten die damaligen Wohnungseigentümer, die Beteiligten zu 1 bis 4, die Teilungserklärung wie folgt ab:

Zur Wohnung Nr. 3 wird das alleinige und ausschließliche Sondernutzungsrecht an der im beigefügten Lageplan orange gekennzeichneten Gartenfläche zugeordnet. Das Sondernutzungsrecht erfaßt jedoch abweichend vom Plan nicht den in der Natur bereits befestigt angelegten Zugang zum Haus.

Den Antrag auf Eintragung der Änderung im Grundbuch hat das Grundbuchamt durch Zwischenverfügung vom 18.7.1997 beanstandet. Weil der Zugang zum Haus nicht in dem Plan eingezeichnet sei, könne dessen Lage und Größe nicht festgestellt werden; damit sei den Erfordernissen des Bestimmtheitsgrundsatzes nicht Genüge getan.

Die Erinnerung/Beschwerde hiergegen hat das Landgericht durch Beschluß vom 9.9.1997 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und der Zwischenverfügung des Grundbuchamts.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Besonderheit des Falles bestehe darin, daß das Sondernutzungsrecht teilweise durch eine Einzeichnung in einen Plan, teilweise durch Bezugnahme auf in der Natur vorhandene Merkmale beschrieben werde. Der Bestimmtheitsgrundsatz verlange, daß die Eintragungsbewilligung klar und bestimmt bezeichne, an welcher Fläche das Sondernutzungsrecht bestehen solle. Dazu genüge eine Eintragung in eine allgemein zugängliche Karte, aber auch eine eindeutige Beschreibung der fraglichen Fläche. Die Beschreibung könne auf Merkmale in der Natur Bezug nehmen, die nicht unabänderlich sein müßten. Hier werde die von dem Sondernutzungsrecht nicht erfaßte Fläche als „bereits befestigt angelegter Zugang zum Haus” nicht näher beschrieben. Weder Örtlichkeit noch Größe seien wiedergegeben, noch sei ersichtlich, wo der Zugang liege, welchen Verlauf er nehme und welches Flächenmaß er beanspruche. Eine Bestimmung der Sondernutzungsfläche sei daher nicht möglich.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Vorinstanzen haben zu strenge Anforderungen an die bestimmte Bezeichnung der der Sondernutzung unterliegenden Fläche gestellt.

a) Gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt. Nach § 15 Abs. 1 i.V.m. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums abweichend von § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Vereinbarung regeln. Insbesondere kann einem Wohnungseigentümer ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluß der übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden, ihm damit ein sog. Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. Eine solche Vereinbarung kann als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden (§ 5 Abs. 4 WEG); sie wirkt dann gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers (§ 10 Abs. 2 WEG).

Soll wie hier nach Begründung von Wohnungseigentum ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden, ist hierzu sachlichrechtlich die Einigung aller Wohnungseigentümer und die Zustimmung der nachteilig betroffenen dinglich Berechtigten sowie der Berechtigten einer Auflassungsvormerkung erforderlich. Verfahrensrechtlich genügt die Bewilligung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer und dinglich Berechtigten (Demharter GBO 22. Aufl. Anh. zu § 3 Rn. 61 m.w.N.).

b) Bei der Einräumung eines Sondernutzungsrechts, das als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden soll, verlangt der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz, daß in der Eintragungsbewilligung der Teil des gemeinschaftlichen Eigentums, an dem das Sondernutzungsrecht bestehen soll, klar und bestimmt bezeichnet ist. Es genügt allerdings, daß der Teil bestimmbar ist. An die Bestimmbarkeit der betreffenden Fläche sind die gleichen Anforderungen zu stellen wie bei sonstigen Eintragungen in bezug auf einen Grundstücksteil (BayObLG Rpfleger 1989, 194; DNotZ 1994, 244;

Demharter Anh. zu § 3 Rn. 21). Zur Bezeichnung der Fläche kann insbesondere auf eine Karte oder einen Plan Bezug genommen werden, aber auch auf in der Natur vorhandene Merkmale. Bei einer bereits errichteten Anlage kann auf diese Bezug genommen werden (BayObLG MittBayNot 1992, 399). Die in Bezug genommenen Merkmale in der Natur brauchen nicht unveränderlich zu sein; es genügt, daß sie im Zeitpunkt der Begründung des Sondernutzungsrechts die betroffene Fläche zweifelsfrei festlegen (BayObLGZ 1988, 102/106; Demharter § 7 Rn. 22).

c) Nach diesen Grundsätzen ist die Sondernutzungsfläche hier ausreichend bestimmt bezeichnet. Zunächst ist au...