Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Genehmigung von Einzelwirtschaftsplänen sowie Wohngeldzahlungen durch Bauträger
Verfahrensgang
LG München II (Entscheidung vom 15.07.1997; Aktenzeichen 6 T 6244/96) |
AG Wolfratshausen (Entscheidung vom 16.08.1996; Aktenzeichen 3 UR II 22/95) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin wird der Beschluß des Landgerichts München II vom 15. Juli 1997 aufgehoben.
II. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 11 775 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer aus 19 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 22 Stellplätzen bestehenden Anlage, die von der Antragsgegnerin auf einem ihr gehörenden Grundstück errichtet wurde. Die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung vom 21.10.1993 bestimmt in § 9 Nr. 1, daß alle das gemeinschaftliche Eigentum betreffenden Ausgaben von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile getragen werden, soweit nicht ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart ist. Gemäß § 9 Nr. 2 beginnt die Hausgeldzahlungspflicht beim Ersterwerb vom Bauträger ab Besitzübergabe. Weiter heißt es:
Die nicht bezugsfertigen Raumeinheiten, die noch im Eigentum des Bauträgers stehen, werden zu der Zahlung des Hausgelds erst ab Bezugsfertigkeit herangezogen.
Gegen Ende des Jahres 1994 wurden die ersten Wohnungen übergeben und bezogen. Ende Mai 1995 war die Antragsgegnerin noch Eigentümerin von zehn Wohnungen und elf Tiefgaragenstellplätzen; die letzte Wohnung wurde erst Ende 1996 verkauft. Für die noch in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen zahlte die Antragsgegnerin ab 1.6.1995 „aus Kulanz” die verbrauchsunabhängigen Kosten.
Die Antragsteller haben für die Zeit vom 1.1. bis 31.5.1995 aufgrund des Wirtschaftsplans für das Jahr 1995, der am 20.4.1995 bestandskräftig beschlossen worden sei, für die der Antragsgegnerin gehörenden Wohnungen und Tiefgaragenstellplätze Wohngeldrückstände in Höhe von insgesamt 11 775 DM sowie Nebenforderungen geltend gemacht. Die Antragsgegnerin hat eingewendet, die Wohnungen seien noch nicht bezugsfertig gewesen; es hätten Sanitäranlagen, Teppiche, der Anstrich und die Zwischendecke zum Dachgeschoß gefehlt. Das Amtsgericht hat am 16.8.1996 die Antragsgegnerin verpflichtet, 12 447,20 DM nebst Zinsen zu zahlen. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht mit Beschluß vom 15.7.1997 mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß 12 226,50 DM nebst Zinsen zu zahlen sind. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.
II.
Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Nach der Baubeschreibung, die Anlage zur Teilungserklärung sei, hätten die Wohnungen komplett bezugsfertig hergestellt werden sollen; bei den Teppichböden und den Fliesen hätten verschiedene Muster zur Auswahl gestanden. Mit dem Verlegen des Teppichbodens und dem letzten Farbanstrich werde häufig im Hinblick auf eine Verschmutzungs- und Beschädigungsgefahr zugewartet. Ungewöhnlich sei der von der Antragsgegnerin geschilderte weitgehende Zustand der Unfertigkeit, nämlich das Fehlen der Sanitärinstallation und der abgehängten Decken. In verkaufstechnischer Hinsicht sei es allerdings sinnvoll, auch derartige Arbeiten zurückzustellen, weil dann in größerem Umfang Kundenwünsche berücksichtigt werden könnten.
Die Antragsgegnerin wolle aus § 9 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung herleiten, daß das Wohngeld für alle Raumeinheiten, die der Bauträger noch nicht habe verkaufen können, bis zum Verkauf dieser Einheiten auf die bisherigen Käufer umgelegt werde. Dies sei der Bestimmung jedoch nicht zu entnehmen. Der Vorzug sei einer Auslegung zu geben, wonach der Begriff der Bezugsfertigkeit nicht so eng gesehen werden dürfe und eine nur aus verkaufsstrategischen Gründen unfertige Wohnung als bezugsfertig anzusehen sei.
Üblicherweise werde der Innenausbau aller Wohnungen in etwa zeitgleich durchgeführt, wobei regelmäßig die bereits verkauften Wohnungen bei der Fertigstellung bevorzugt würden. Dem hätten die Antragsteller Rechnung getragen, weil sie Wohngeld erst nach Ablauf von zwei Monaten ab Übernahme der ersten Wohnungen verlangten. In dieser Zeit hätten auch die restlichen Wohnungen fertiggestellt sein können. Inwieweit die elf Tiefgaragenstellplätze nicht „bezugsfertig” gewesen sein könnten, sei nicht ersichtlich. Die Höhe des verlangten Wohngelds sei in der Rechnung vom 18.5.1995 nachvollziehbar dargestellt. Gegen die Einzelpositionen seien ebensowenig Einwendungen erhoben wie gegen die Endsumme von 11 775 DM, für welche die in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Verzugszinsen zu entrichten seien. Für jede der 21 Wohnungen oder Stellplätze k...