BayObLG Beschluss vom 23.02.1989 - BReg 2 Z 66/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Beschlussnichtigkeit wegen Stimmrechtsmissbrauch

Verfahrensgang

LG Traunstein (Entscheidung vom 16.05.1988; Aktenzeichen 4 T 2771/87)

AG Traunstein (Entscheidung vom 14.07.1987; Aktenzeichen 8 UR II 7/87)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 16. Mai 1988 wird zurückgewiesen.

II. Von den Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben die Antragsteller 3/4, die Antragsgegner 1/4 (jeweils als Gesamtschuldner) zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird bis zum 21. Dezember 1988 auf 14 000 DM, danach auf 10 000 DM festgesetzt. Der Geschäftswert für das Verfahren im ersten und zweiten Rechtszug wird auf jeweils 19 000 DM festgesetzt; Nummer IV des Beschlusses des Landgerichts und Nummer 5 des Beschlusses des Amtsgerichts Traunstein vom 14. Juli 1987 werden dementsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Die Beteiligten streiten um die Nichtigkeit der Verwalterbestellung für eine Wohnanlage.

1. Die Wohnanlage besteht aus zwei, auf einem ca. 4000 m² großen Grundstück stehenden Häusern. In dem größeren Haus befinden sich zwei Wohnungen; Eigentümer sind die Antragsgegner zu 1 a und b und die Antragsgegnerin zu 2, die Mutter des Antragsgegners zu 1 a. Als Eigentümerin der in dem kleineren Haus gelegenen Wohnräume ist die Mutter der Antragsgegnerin zu 1 b im Grundbuch eingetragen. Sie verkaufte ihr Wohnungseigentum zu notarieller Urkunde vom 28.8.1980 an die Antragsteller. Für diese, die sich längst im Besitz der Wohnräume befinden, ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen; als Eigentümer sind sie noch nicht gebucht.

Im Zusammenhang mit dem Verkauf der Wohnung an die Antragsteller wurde die Gemeinschaftsordnung dahin geändert, daß die Einheiten der Antragsgegner und die Einheit der Antragsteller so weit wie möglich getrennt verwaltet werden sollen. Die beiden Häuser und die angrenzenden Grundstücksteile, an denen Sondernutzungsrechte bestehen, sollten wirtschaftlich wie Alleineigentum behandelt werden. Dies sollte jedoch nicht gelten für die Klärgrube, die Ver- und Entsorgungsanlagen bis zur jeweiligen Hausabzweigung sowie für möglicherweise gemeinsam anzulegende und der gemeinsamen Nutzung dienende Anlagen.

Kurz vor Abschluß des Kaufvertrags, am 25.8.1980 schrieb der Antragsgegner zu 1 a an die Antragsteller u. a.:

Die Bestimmung der Gemeinschaftsordnung „Bestellung eines Verwalters” ist deshalb in den Entwurf aufgenommen worden, weil die Bestellung eines Verwalters nach § 26 Wohnungseigentumsgesetz zwingend ist. Der Zeitpunkt der Bestellung ist jedoch nicht vorgeschrieben. Deshalb versichere ich Ihnen auch, daß wir keinen Zeitpunkt bestimmen werden, zu dem ein Verwalter eingesetzt werden soll. Zum anderen ist in der Gemeinschaftsordnung geregelt, daß in keinem Falle ein möglicher Verwalter irgendwelche Rechte hinsichtlich der Wohnhäuser, wie auch der sondergenutzten Flächen (Garten) und sonstiger Anlagen haben würde.

Auch ein Wohngeld darf nicht erhoben werden.

Die Funktion eines Verwalters würde daher allerhöchstens eine formale Funktion sein, die keine Kosten mit sich bringen würde und auf die wir deshalb auch verzichten. Durch die gewählte Formulierung wird jedoch dem Gesetz Genüge getan.

Zwischen den Antragstellern und den Antragsgegnern entstanden bald erhebliche Meinungsverschiedenheiten über die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Mit Schreiben vom 4.10.1982 berief der Antragsgegner zu 1 a eine Eigentümerversammlung ein. Als die Antragsteller sein Recht dazu in Frage stellten, berief er sich auf einen Beschluß der Eigentümer vom 30.11.1978, mit dem sie ihn bis zum Widerruf zum Sprecher der Eigentümerversammlung und zum Vorsitzenden berufen hatten. Auf Antrag der Antragsteller stellte das Amtsgericht mit Beschluß vom 6.5.1983 fest, daß die in der Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse unwirksam seien, da der Antragsgegner zu 1 a kein Recht zur Einberufung gehabt habe.

Mit Teilbeschluß vom 22.7.1983 ermächtigte das Amtsgericht den Antragsgegner zu 1 a unter anderem, eine Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt „1. Bestellung eines Verwalters a) Beschlußfassung über Kosten- und Auslagenerstattung für einen Verwalter, b) Wahl eines Verwalters” einzuberufen. Den Gegenantrag der Antragsteller (Antragsgegner des damaligen Verfahrens), festzustellen, daß die Antragsgegner zu 1 bei der Beschlußfassung nicht stimmberechtigt seien, wies das Amtsgericht ab.

In der daraufhin einberufenen Eigentümerversammlung vom 30.8.1983 erklärten die Antragsteller, daß die Wahl eines Verwalters den früheren Vereinbarungen widerspreche und deshalb unzulässig sei. Die Versammlung bestellte mit den Stimmen der Antragsgegner zu 1 und 2 gegen die Stimme der Antragsteller den Antragsgegner zu 1 a zum Verwalter.

2. Die Antragsteller haben am 7.4.1987 beantragt, zwei Beschlüsse der vom Antragsgegner zu 1 a einb...