BayObLG Beschluss vom 23.02.1989 - BReg 2 Z 85/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Ungültigkeit eines Beschlusses über Verwalterbestellung

Verfahrensgang

LG München II (Entscheidung vom 01.08.1988; Aktenzeichen 6 T 679/88)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts München II vom 1. August 1988 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteiler hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert wird für alle Rechtszüge auf jeweils 10 000 DM festgesetzt. Nummer 3 des Beschlusses des Landgerichts und der Beschluß des Amtsgerichts vom 24. März 1988 werden dementsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Antragsteller und Antragsgegner sind die Eigentümer einer Teileigentumsanlage, die aus 117 Garagen besteht. Verwalterin war die Firma A.K. Immobilien (Inhaber A.K.), seit dem 1.1.1985 Firma A.K. Hausverwaltungs GmbH (die weitere Beteiligte). Zuletzt war sie für die Zeit vom 1.10.1985 bis 30.9.1990 zur Verwalterin bestellt worden.

In der außerordentlichen Eigentümer Versammlung vom 27.5.1987, die von 28 Teileigentümern zu diesem Zweck verlangt worden war, beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, die weitere Beteiligte als Verwalterin zum 31.12.1987 abzuberufen. In der außerordentlichen Versammlung vom 23.9.1987 faßten die Teileigentümer gleichfalls mehrheitlich den Beschluß, die weitere Beteiligte ab 1.1.1988 auf die Dauer von fünf Jahren wieder zur Verwalterin zu bestellen.

Der Antragsteller, früher selbst Angestellter der Firma A.K. und an deren Abberufung maßgeblich beteiligt, hat am 22.10.1987 beim Amtsgericht beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Die Bestellung der weiteren Beteiligten zur Verwalterin entspreche aus folgenden Gründen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung:

1. die weitere Beteiligte habe als Verwalterin im Zusammenhang mit Versicherungsverträgen, die sie für die Gemeinschaft abgeschlossen habe, Provisionen erhalten;
2. sie habe ihre Stellung auf die ihr nahestehende Firma C. S. GmbH übertragen;
3. die Jahresabrechnung 1986 sei in ihrer Form mangelhaft; sie gebe insbesondere keine Auskunft über das Vermögen der Gemeinschaft neben der Instandhaltungsrücklage; das Versprechen, anstelle der nicht gebilligten eine neue, geänderte Jahresabrechnung vorzulegen, habe die weitere Beteiligte nicht eingehalten;
4. der Wirtschaftsplan 1987 entspreche nicht den daran zu stellenden Mindestanforderungen;
5. die weitere Beteiligte habe die Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 17.3.1987 unfachmännisch abgefaßt und erst am 18.4.1987, also zu spät, den Eigentümern übersandt;
6. sie habe diese Eigentümerversammlung ohne Grund vorzeitig abgebrochen;
7. trotz des in der Versammlung vom 17.3.1987 geäußerten Verlangens der Teileigentümer habe sie den Gegenstand „Abberufung der Verwalterin” nicht auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümer Versammlung gesetzt;
8. in der Versammlung vom 28.4.1987 habe sie einen anfechtbaren Antrag (über die Aufstellung einer Tischtennisplatte) zur Abstimmung gestellt;
9. überhaupt sei der weiteren Beteiligten als Verwalterin eine anhaltend nachlässige Verwaltungsführung, wie falsche Protokollierungen, schlechte Verwaltung der Hausmeisterstelle usw. vorzuwerfen.

Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluß vom 8.3.1988 abgewiesen. Der Antragsteller hat sofortige Beschwerde eingelegt und noch vorgetragen, daß die weitere Beteiligte 1987 ohne Ermächtigung mit Mitteln der Gemeinschaft um 20 000 DM Bundesschatzbriefe erworben habe. In der Versammlung vom 13.4.1988 habe sie beschließen lassen, daß Guthaben, die früheren Eigentümern zustünden, nicht an diese ausbezahlt, sondern für die Instandhaltungsrücklage verwendet würden. Auf die Niederschrift über die Versammlung vom 25.4.1988 hätten die Teileigentümer noch zweieinhalb Monate später vergeblich gewartet. Die Jahresabrechnung 1987 sei wiederum sachlich unrichtig, die Gemeinschaft mit Kosten belastet worden, die sie nicht beträfen. Auf die Zustimmung der Verwalterin zur Veräußerung eines Stellplatzes müsse man sechs Wochen warten statt wie angemessen eine Woche. Am 15.6.1988 sei in der Zeitung zu lesen gewesen, daß die Staatsanwaltschaft gegen den Inhaber und Geschäftsführer der Verwalterin wegen des Verdachts der Untreue ermittle. Der Verwaltungsbeirat einer anderen von der weiteren Beteiligten verwalteten Wohnanlage habe den Antragsteller davon in Kenntnis gesetzt, daß die Kasse dort um ca. 4 000 DM nicht stimme.

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragsteilers mit Beschluß vom 1.8.1988 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich dessen sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Bestellung eines Verwalters, in dessen Person ein wichtiger Grund gegen diese Wahl vorliege, verstoße gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung und sei deshalb auf rechtzeitigen Antrag für ungültig zu erklären. Ein wichtiger Grund liege dann vor, wenn den Eigentümern unter Berücksichtigung aller nicht notwen...