BayObLG Beschluss vom 23.04.1993 - 2Z BR 31/93

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unterlassung

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 13 T 24010/91)

AG München (Aktenzeichen UR II 401/91)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1 und 2 gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 16. Februar 1993 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner zu 1 und 2 haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 50.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, in der zwei den Antragsgegnern gehörende Einheiten gewerblich genutzt werden.

Die beiden Teileigentumseinheiten sind in der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung jeweils bezeichnet als „Sondereigentum an dem auf dem Grundstück befindlichen südlichen Ladenbau, bestehend aus einem Ladenraum …”. In der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung ist u.a. bestimmt, daß „das gegenwärtiger Ordnung unterliegende Anwesen für Wohnzwecke und zum Betrieb von zwei Ladengeschäften bestimmt ist”. Außerdem ist die Regelung getroffen, daß es zur Vermietung eines Ladens an einen Dritten grundsätzlich der Zustimmung des Verwalters bedarf, die nur aus wichtigem Grund (z.B. bei einem „unzumutbaren Nachfolger”) versagt werden darf.

In dem im Aufteilungsplan mit L 1 bezeichneten Teileigentum wird seit 1964 von verschiedenen Pächtern ein gastronomischer Betrieb geführt. Die Beschränkung der Konzession auf das Recht, kleine kalte Speisen zu verabreichen, ist im Jahr 1991 entfallen. Daraufhin wurde das bisherige „Bierstüberl” zur Vollgaststätte umgebaut.

Gegen die Eröffnung des „Bierstüberls” im Jahr 1964 wandte sich der damalige Verwalter mit Schreiben vom 16.11.1964; er führte darin aus, daß sich der Antragsgegner zu 1 entgegen der sich aus der Gemeinschaftsordnung ergebenden Verpflichtung nicht um die Zustimmung des Verwalters zur Überlassung der Räume an einen Dritten bemüht habe, abgesehen davon könne die Zustimmung zur Verpachtung des Ladens als Gaststätte durch den Antragsgegner zu 1 nur nach einem genehmigenden Beschluß der Wohnungseigentümer erteilt werden. Der Antragsgegner zu 1, ein Rechtsanwalt, erwiderte darauf unter Verwendung seines anwaltlichen Briefpapiers mit Schreiben vom 17.11.1964, „keinesfalls könne die Rede davon sein”, daß die übrigen Wohnungseigentümer durch den Pachtvertrag in ihren Rechten beeinträchtigt würden. Auch sei deren Zustimmung zum Pachtvertrag nicht erforderlich. Er bitte im übrigen darum, den Miteigentümern mitzuteilen, daß sie, wenn sie gegen den Betrieb der geplanten Gaststätte vorgingen, für allen ihm und der Mieterin entstehenden Schaden aufkommen müßten. Nach einem weiteren Schriftwechsel zwischen dem damaligen Verwalter und dem Antragsgegner zu 1 führte der Verwalter mit Schreiben vom 26.11.1964 schließlich u.a. aus:

Statt eines schriftlichen Beschlusses erhielt ich ein von den Miteigentümern unterzeichnetes Schreiben, wonach mir bei einer nachträglichen Entscheidung über Ihren Mitvertrag keine Regreßansprüche entstehen. Diese weiche und unklare Formulierung bezieht sich auf den Zeitpunkt der Entscheidung, jedoch nicht klar auf den Entscheidungsinhalt. Insoweit sehe ich mich durchaus nach wie vor Regreßansprüchen wegen eines möglichen Vorwurfs der Verletzung der Sorgfaltspflicht ausgesetzt.

Ihre Ausführung vom 17.11.1964, ich könnte auch von Ihrer Seite aus Regreßansprüchen ausgesetzt sein, macht deutlich, daß nach wie vor für die Verwaltung ein unzumutbarer Zustand besteht.

Die der Verwaltung unter Mißachtung des Beschlußerfordernisses überlassene Entscheidung kann daher nur in berechtigter Wahrung eigener Interessen erfolgen und lautet:

Ich erteile hiermit nachträglich die Verwalterzustimmung zu dem am 12.11.1964 geschlossenen Mietvertrag zwischen Herrn Dr. … und Frau … wegen Vermietung eines Ladens als Gaststätte.

Zu Ihrem Schreiben vom 23.11.1964 darf ich ausführen:

… Ihre Ausführungen im Schreiben vom 18.11. stehen m.E. im klaren Widerspruch zu den Gesetzestexten des WEG. Sie haben leider nichts unternommen, diese Widersprüche juristisch und sachlich zu klären.

…

Bei einer Neuverpachtung der Räume im Jahr 1988 erwiderte die damalige (neue) Hausverwalterin auf eine entsprechende Anfrage des Antragsgegners zu 1 mit Schreiben vom 20.4.1988, eine Zustimmung zu dem Mietvertrag durch die

Verwalterin sei nicht erforderlich, weil es sich um die Vermietung des Sondereigentums des Antragsgegners zu 1 handle.

Nach Abschluß des Pachtvertrags mit dem jetzigen Betreiber der Gaststätte im Jahr 1990 wurde die Zustimmung der jetzigen Verwalterin nicht erholt.

Die übrigen Wohnungseigentümer nahmen den Betrieb des „Bierstüberls” vom Jahr 1964 bis zum Jahr 1990 widerspruchslos hin. Am 7.2.1991 beschlossen die Wohnungseigentümer, gegen den Betrieb der Gaststätte gerichtlich vorzugehen. Dieser Beschluß ist rechtskräftig für ungültig erklärt worden, weil...