BayObLG Beschluss vom 23.04.1998 - 2Z BR 162/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Beschluss über Gesamtbetrag und Einzelleistungen bei Sonderumlage

Verfahrensgang

LG Ingolstadt (Entscheidung vom 16.10.1997; Aktenzeichen 1 T 893/97)

AG Ingolstadt (Entscheidung vom 03.04.1997; Aktenzeichen 10 UR II 2/96)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluß des Landgerichts Ingolstadt vom 16. Oktober 1997 abgeändert.

II. Der Antragsgegner wird verpflichtet, an die Antragsteller zu Händen der Verwalterin 814,50 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 17. Februar 1996 zu zahlen.

III. Das weitergehende Rechtsmittel der Antragsteller wird zurückgewiesen.

IV. Von den Gerichtskosten aller Rechtszüge haben die Antragsteller samtverbindlich 9/10, der Antragsgegner 1/10 zu tragen. Die Antragsteller haben außerdem 4/5 der dem Antragsgegner im Rechtsbeschwerdeverfahren erwachsenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten; im übrigen wird keine Kostenerstattung angeordnet.

V. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 8.941 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Von den insgesamt 23 Wohnungen haben nur die des Antragsgegners und eine weitere Wohnung keinen Balkon.

Nach § 4 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Anlage zur Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung-GO) sind die Eigentümer verpflichtet, alle Unkosten aufzubringen, die für das gemeinschaftliche Eigentum anfallen; hierzu gehören z.B. die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die öffentlichen Abgaben und Lasten und die Kosten für die Instandhaltung der Außenseiten aller Fenster. Nach § 4 Abs. 3 GO obliegen dem jeweiligen Eigentümer dagegen „die Kosten für die Behebung von Glas- und Beschlagschäden an Fenstern und Außentüren, sowie die Instandhaltung von Rolläden, Jalousien und Jalousetten, der Innenseiten der Fenster, Außentüren und Balkonen, auch soweit es sich im einzelnen um Gemeinschaftseigentum handeln sollte”. Nach § 4 Abs. 4 GO haben die Eigentümer die gemeinschaftlichen Unkosten grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.

In der Versammlung vom 1.6.1994 behandelten die Eigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) III die „Instandsetzung der Balkone”. Einstimmig erteilten sie den Zuschlag für die Arbeiten der Firma B. auf der Grundlage eines Angebots in Höhe von ca. 194.000 DM; weiter beschlossen sie einstimmig, die Instandhaltungsrücklage dafür nicht völlig, sondern nur bis auf einen Restbetrag von 34.500 DM heranzuziehen und jeden Eigentümer im voraus mit einer Sonderzahlung von 500,– DM zu belasten, die der Verwalter von der Nebenkostenrückzahlung abziehen sollte.

Mit Schreiben vom 30.1.1995 forderte der damalige Verwalter vom Antragsgegner als „nunmehr zu leistende Sonderumlage” eine Vorauszahlung von 9.500 DM. Da der Antragsgegner nicht zahlte, beschlossen die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 28.7.1995, diesen Betrag vom Antragsgegner und einem weiteren Eigentümer zwangsweise einzutreiben. Nach Abschluß der Arbeiten, für die die Firma B. 229.569,90 DM in Rechnung stellte, forderte die Verwaltung den Antragsgegner am 6.10.1995 zur Zahlung von 8.126,99 DM auf. Vom Gesamtrechnungsbetrag war ein aus der Instandhaltungsrücklage entnommener Betrag von 7.163,10 DM sowie der durch die beschlossene Sonderumlage beglichene Teilbetrag von 11.500 DM abgezogen; der offene Rest von 210.906,80 DM war nach den Wohnflächen (beim Antragsgegner 62 von insgesamt 1609 m²) umgelegt.

Der Antragsgegner zahlte nicht; die Antragsteller haben den Betrag von 8.126,99 DM nebst Zinsen daher gerichtlich geltend gemacht. Außerdem verlangen sie vom Antragsgegner das Wohngeld für die Monate Juni und Dezember 1995 sowie Februar 1996 in Höhe von jeweils 259 DM zuzüglich Bankgebühren in Höhe von jeweils 7,50 DM für die Rückbelastung mit den von der Verwaltung im Lastschriftverfahren eingezogenen Wohngeldern für 5 Monate. Der Antragsgegner, der der Ansicht ist, daß er gemäß § 4 Abs. 3 GO nicht für die Kosten der Balkonsanierung herangezogen werden dürfe, diese vielmehr jeden einzelnen Wohnungseigentümer mit Balkon gesondert träfen, hat die Wohngeldforderung einschließlich der Bankgebühren anerkannt; er hat jedoch mit einem Gegenanspruch in Höhe von 500 DM sowie mit weiteren „eventuell noch offenen Ansprüchen” aufgerechnet. Die Ansprüche ergeben sich seiner Ansicht nach daraus, daß die damalige Verwalterin zu Unrecht aufgrund des Eigentümerbeschlusses vom 1.6.1994 500 DM von dem ihm zustehenden Guthaben aus der Jahresabrechnung 1994 einbehalten und den auf ihn entfallenden Anteil an der Instandhaltungsrücklage für die Balkonsanierung verwandt habe.

Das Amtsgericht hat den Antragsgegner mit Beschluß vom 3.4.1997 verpflichtet, den geforderten Betrag von 8.941,49 DM nebst 4 % Zinsen an die Antragsteller „als Gesamtgläubiger” zu Händen der Verwalterin zu zahlen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgeri...