BayObLG Beschluss vom 23.05.1990 - BReg 2 Z 46/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Änderbarkeit einer Vereinbarung sowie Anfechtung einer Stimmabgabe sowie Ungültigkeit eines Teils einer Vereinbarung

Verfahrensgang

LG München I (Entscheidung vom 28.03.1990; Aktenzeichen 1 T 13822/89)

AG München (Entscheidung vom 21.06.1989; Aktenzeichen UR II 1/89)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1 werden unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen die Beschlüsse des Landgerichts München I vom 28. März 1990 und des Amtsgerichts München vom 21. Juni 1989 hinsichtlich der Warmwasserkostenverteilung wie folgt abgeändert:

Es wird festgestellt, daß die Vereinbarung der Wohnungseigentümer vom 1. Dezember 1988, die Warmwasserkosten mit 30 % Festkosten und 70 % nach Verbrauch abzurechnen, insoweit ungültig ist, als in diese Regelung auch der jeweilige Eigentümer des Teileigentums Nr. 2 (Laden) einbezogen wird. Im übrigen wird der Antrag auf Feststellung der Ungültigkeit der Vereinbarung über die Warmwasserkostenverteilung abgewiesen.

II. Die Gerichtskosten des Verfahrens beim Amtsgericht tragen zu 3/10 der Antragsteller zu 1 und die Antragsteller zu 2 als Gesamtschuldner sowie zu 7/10 die Antragsgegner und die Antragsteller zu 2 als Gesamtschuldner. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens tragen zu 3/10 der Antragsteller zu 1 und zu 7/10 die Antragsgegner als Gesamtschuldner. Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben zu 3/5 der Antragsteller zu 1 und zu 2/5 die Antragsgegner zu 1 zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Verfahren beim Amtsgericht wird auf 10 000 DM festgesetzt. Der Beschluß des Amtsgerichts wird entsprechend abgeändert. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsteller zu 1 ist Eigentümer von zwei Eigentumswohnungen. Den Antragstellern zu 2 gehört das Teileigentum Nr. 2, in dem sich ein Laden befindet. In dem Teileigentum der Antragsgegner zu 1 wird ein Restaurant betrieben.

In der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) vom 9.4.1975 ist unter anderem bestimmt:

… Die endgültige Heizungs- und Warmwasserkostenabrechnung erfolgt für die Kellergaststätte … und das Ladengeschäft … durch Kalorienzähler und für die Wohnungen Nr. 3 bis 9 in der Weise, daß 50 % der Heizungskosten nach der beheizbaren Bodenfläche des betreffenden Sondereigentums berechnet werden, 50 % werden nach dem tatsächlichen Verbrauch über vorhandene Wärmemesser berechnet.

Im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 25.11.1982 heißt es:

Von Eigentümerseite wurde der Antrag gestellt, bei der nächsten Heizkostenabrechnung die Festkosten von derzeit 50 % auf 30 % zu reduzieren.

Auch dieser Antrag wurde einstimmig angenommen. Die nächste Heizkostenabrechnung beinhaltet demnach einen verbrauchsabhängigen Anteil von 70 % und einen Festkostenanteil von 30 %.

In der Eigentümerversammlung vom 18.11.1985 faßten die Wohnungseigentümer mit Mehrheit folgenden Beschluß:

Die Gesamtkosten werden zuerst mit 30 % auf die Heizflächen (Quadratmetern) des Gewerbebereichs und des Wohnbereichs verteilt. Die restlichen Kosten werden nach den Zählerablesewerten umgelegt. Dieser Verteilungsschlüssel wird in jedem Fall, auch ohne gesetzliche Notwendigkeit angewandt.

In der Folgezeit wurde, wie auch schon vor dem Eigentümerbeschluß vom 18.11.1985, das Warmwasser für das Restaurant, auf das ca. 70 % des gesamten Warmwasserverbrauchs der Wohnanlage entfallen, in der Jahresabrechnung zu 100 % nach Verbrauch abgerechnet. Das Teileigentum, in dem sich der Laden befindet, wurde mit Warmwasserkosten in den jeweiligen Jahresabrechnungen nicht belastet, weil es an die Zentral-Warmwasserversorgungsanlage nicht angeschlossen ist. Das Teileigentum besitzt eine eigene Warmwasseraufbereitungsanlage.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 1.12.1988 waren alle Wohnungs- und Teileigentümer persönlich anwesend oder wirksam vertreten.

Zu TOP 3 (Genehmigung der Betriebskostenabrechnung 1987/1988) findet sich im Protokoll folgende Eintragung:

Herr … legte gegen die Warmwasserabrechnung Widerspruch ein. Er legte der Gemeinschaft die Heizkostenverordnung aus dem Jahre 1984 vor. Aus dieser Verordnung geht hervor, daß die Warmwasserkosten sich nicht nur nach dem Verbrauch richten, sondern auch ein Prozentsatz als Bereitstellungskosten, genau wie bei der Heizkostenabrechnung, genommen werden muß.

Herr … erklärte, daß die Hausverwaltung der Meinung war, daß hier ein Beschluß vorliegt, daß seit Bestehen der Anlage das Warmwasser nur nach dem Verbrauch abgerechnet wurde.

Herr … stellte daraufhin den Antrag, die Warmwasserkosten mit 30 % Festkosten und 70 % nach Verbrauch abzurechnen. Für die Warmwasserkosten ist von der Firma … eine neue Berechnung zu erstellen.

Dieser Beschluß erfolgte einstimmig.

… Diese Zähler (gemeint sind die Kaltw...