BayObLG Beschluss vom 23.05.1997 - 2 Z BR 54/97

Verfahrensgang

LG Augsburg (Beschluss vom 24.03.1997; Aktenzeichen 4 T 1179/97)

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß des Landgerichts Augsburg vom 24. März 1997 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Augsburg vom 4. Februar 1997, soweit diese beanstandet, daß der Ausübungsbereich des Vorkaufsrechts nicht bestimmbar sei, aufgehoben.

Tatbestand

I.

Der Beteiligte zu 1 ließ durch notarielle Urkunde vom 6.11.1996 an den Beteiligten zu 2, eine Gemeinde, das Grundstück Flst. 555 zu 69.206 m² auf. Der Beteiligte zu 2 wurde am 29.1.1997 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Zu notarieller Urkunde vom 28.1.1997 bestellte der Beteiligte zu 2 an dem Grundstück Flst. 555 ein Vorkaufsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Flst. 160 und bewilligte dessen Eintragung in das Grundbuch. Nach der Eintragungsbewilligung soll sich das Vorkaufsrecht auf eine Teilfläche des Grundstücks Flst. 555 von 37.206 m² erstrecken, die wie folgt beschrieben ist:

Bei der Teilfläche handelt es sich um denjenigen Teil des Grundstücks, der in den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan aus dem Stammgrundstück nicht übernommen wird.

Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag durch Zwischenverfügung vom 4.2.1997 unter anderem deshalb beanstandet, weil der Ausübungsbereich des Vorkaufsrechts ohne Beilage eines rechtskräftigen Bebauungsplans oder einer genauen Lagebeschreibung der betreffenden Teilfläche nicht bestimmbar sei. Die Erinnerung/Beschwerde dagegen hat das Landgericht durch Beschluß vom 24.3.1997 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und der Zwischenverfügung des Grundbuchamts, soweit in dieser die fehlende Bestimmbarkeit des Ausübungsbereichs des Vorkaufsrechts beanstandet wird.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Ausübungsbereich des Vorkaufsrechts sei derzeit nicht bestimmbar. Die Regelungen, die in einem künftigen rechtskräftigen Bebauungsplan hinsichtlich der Teilfläche getroffen würden, ließen sich nicht mit Sicherheit voraussagen. Auch stehe nicht fest, ob überhaupt ein Bebauungsplan rechtskräftig aufgestellt werde.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist nur die Beanstandung des Grundbuchamts in der Zwischenverfügung, der Ausübungsbereich des Vorkaufsrechts sei nicht bestimmbar. Denn nur diese von mehreren Beanstandungen in der Zwischenverfügung wird angefochten. Eine solche Beschränkung der Beschwerde ist zulässig, weil jede einzelne Beanstandung in einer Zwischenverfügung eine im Sinn des § 71 GBO anfechtbare Entscheidung darstellt (allgemeine Meinung; z.B. Demharter GBO 22. Aufl. § 71 Rn. 35 mit Rechtsprechungsnachweisen).

b) Mit dem Vorkaufsrecht soll das gesamte Grundstück belastet werden. Das Vorkaufsrecht soll aber nur an einer Teilfläche des Grundstücks ausgeübt werden können. Eine derartige Beschränkung der Rechtsausübung auf einen Teil des Grundstücks ist auch bei einem dinglichen Vorkaufsrecht gemäß §§ 1094 ff. BGB zulässig (KEHE/Eickmann GBR 4. Aufl. Rn. 20, Demharter Rn. 21, Meikel/Böttcher GBR 7. Aufl. Rn. 35, jeweils zu § 7 und jeweils unter Bezugnahme auf einen Beschluß des Oberlandesgerichts Dresden vom 23.4.1901, OLGE 4, 76). Voraussetzung ist in diesem Fall, daß die wie hier rechtsgeschäftlich festgelegte und nicht nur der tatsächlichen Ausübung überlassene Ausübungsstelle, weil sie zum Inhalt des Vorkaufsrechts gehört, mit der für den Grundbuchverkehr erforderlichen Bestimmtheit bezeichnet ist (BayObLGZ 1988, 102/105 f.; KEHE/Eickmann Rn. 20, Demharter Rn. 22, Meikel/Böttcher Rn. 41, jeweils zu § 7).

c) Dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz ist auch dann Genüge getan, wenn die Ausübungsstelle des Vorkaufsrechts zwar nicht bestimmt bezeichnet, aber doch bestimmbar ist. Das Rechtsverhältnis zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten des dinglichen Vorkaufsrechts bestimmt sich gemäß § 1098 Abs. 1 Satz 1 BGB nach den Vorschriften der §§ 504 bis 514 BGB; abweichende Vereinbarungen hiervon sind ausgeschlossen (Palandt/Bassenge BGB 56. Aufl. § 1098 Rn. 2). Für den Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts sind damit die genannten schuldrechtlichen Bestimmungen maßgebend. Zur Beurteilung der Zulässigkeit und Eintragungsfähigkeit eines dinglichen Vorkaufsrechts sind damit auch schuldrechtliche Grundsätze heranzuziehen. Nach § 241 BGB genügt es, daß der Gegenstand der geschuldeten Leistung eindeutig bestimmbar ist (Palandt/Heinrichs § 241 Rn. 3).

Hinzu kommt, daß Dritten gegenüber das Vorkaufsrecht nach § 1098 Abs. 2 BGB die Wirkung einer Auflassungsvormerkung hat. Bei einer Auflassungsvormerkung steht in ganz besonderem Maße der schuldrechtliche Anspruch im Vordergrund; von dessen Bestand ist die Vormerkung abhängig. Der Senat hat es daher zur Eintragung einer Auflassungsvormerkung an einem Grundstück, durch die der Anspruc...