Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung
Leitsatz (amtlich)
Soweit es für eine Mieterhöhung auf die Duldungspflicht des Mieters ankommt, gilt die Vorschrift des § 541b Abs. 2 BGB auch bei einer solchen gemäß § 87a des Zweiten Wohnungsbaugesetzes i.V.m. § 10 Wohnungsbindungsgesetz.
Normenkette
BGB § 541b; II. WoBauG § 87a; WoBindG § 10
Verfahrensgang
LG München I (Beschluss vom 08.11.1995; Aktenzeichen 15 S 8827/95) |
AG München (Aktenzeichen 433 C 9305/95) |
Tenor
Tatbestand
I.
Der klagende Mieterverein verlangt aus abgetretenem Recht die Rückzahlung von Mietzinserhöhungen, die der Beklagte als Vermieter von Staatsbedienstetenwohnungen wegen Modernisierungsmaßnahmen gefordert hat.
Der Beklagte ist Eigentümer einer Wohnanlage, die mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderte und an Beschäftigte des Freistaats Bayern vermietete Wohnungen umfaßt. In den Jahren 1990 bis 1992 ließ der Beklagte die Heizungsanlage erneuern sowie von Öl auf Erdgas umstellen, die einfach verglasten Holzverbundfenster gegen isolierverglaste Fenster mit Wärmedämmung austauschen und einen wärmedämmenden Außenputz anbringen.
Wegen dieser Maßnahmen erklärte er den Mietern mit Schreiben vom 10.8.1992 eine Mieterhöhung. Der Kläger machte deren Unwirksamkeit geltend und klagte von einzelnen Mietern an ihn abgetretene Rückzahlungsansprüche ein. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies die Berufung des Beklagten zurück, weil die Mieterhöhungserklärung nicht den Erfordernissen des § 10 WoBindG entsprochen habe. Der Beklagte zahlte die bis zum 31.12.1993 erhaltenen Mieterhöhungsbeträge zurück. Mit Schreiben vom 14.12.1993 erklärte er für die Zeit ab 1.1.1994 wegen der vorgenannten Modernisierungsarbeiten erneut eine Erhöhung der Kostenmiete von 7,80 DM auf 11,22 DM/qm Wohnfläche. Im vorliegenden Rechtsstreit fordert der Kläger für drei Mietparteien die in der Zeit vom 1.1.1994 bis 31.12.1994 bezahlten Mieterhöhungsbeträge (insgesamt 9 216,96 DM) zurück. Die Mieterhöhung sei unwirksam, weil die Modernisierung nicht gemäß § 541b Abs. 2 Satz 1 BGB schriftlich angekündigt worden sei und die betroffenen Mieter den Arbeiten weder zugestimmt noch diese geduldet hätten. Im übrigen hätten die Maßnahmen keine nachhaltige Energieeinsparung bewirkt. Der Beklagte wendete ein, die Vorschrift des § 541b Abs. 2 BGB sei nicht anwendbar. Jedenfalls seien die Maßnahmen durch ein Rundschreiben des Planungsbüros und einen Aushang am schwarzen Brett der Wohnanlage angekündigt und von den vom Kläger vertretenen Mietern geduldet worden. Das Betreten der Wohnungen sei zur Durchführung sämtlicher Arbeiten erforderlich gewesen und von den Mietern gestattet worden. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Mieterhöhungsbeträge seien ohne Rechtsgrund geleistet worden. Die Mieterhöhungserklärung sei unwirksam, weil die Modernisierungsarbeiten den Mietern nicht gemäß § 541b Abs. 2 BGB angekündigt worden seien. Die dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 1.9.1988 (8 RE-Miet 4048/88 = RES VII § 3 MHG Nr. 10) zugrunde liegenden Erwägungen seien auf den vorliegenden Fall übertragbar. Die bloße Duldung des Zutritts der Handwerker und die Gestattung der Durchführung der Arbeiten stelle kein konkludentes Einverständnis mit der Durchführung der Maßnahmen dar. Der Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 26.4.1991 (8 RE-Miet 2/90 = RES VIII § 3 MHG Nr. 11) und der Beschluß des OLG Frankfurt/Main vom 5.9.1991 (20 RE-Miet 3/91 = RES VIII § 541 ZPO Nr. 3) seien für das Amtsgericht nicht bindend. Der Beklagte hat Berufung eingelegt, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Das Landgericht hat am 8.11.1995 beschlossen, wegen grundsätzlicher Bedeutung einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen:
Ist die Bestimmung des § 541b Abs. 2 BGB anwendbar auf eine auf § 10 WoBindG gestützte und nach dieser Vorschrift berechnete Mieterhöhung?
Dazu führt es aus, die Erfordernisse der Begründung einer Mieterhöhung nach § 10 WoBindG dürften eingehalten sein. Nach Ansicht der Kammer sei die Vorschrift des § 541b Abs. 2 BGB auf eine nach § 10 WoBindG verlangte Mieterhöhung nicht anwendbar. Der Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 1.9.1988, wonach Modernisierungsarbeiten nur umlagefähig seien, wenn § 541b Abs. 2 BGB eingehalten werde, stehe nicht entgegen. Er betreffe eine Sonderregelung für Berlin, die mittlerweile aufgehoben sei.
Entscheidungsgründe
II.
Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht entscheidet (vgl. BayObLGZ 1991, 348/350 und ständige Rechtsprechung), ist statthaft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, vgl. BayObLGZ 1989, 319/321). Die übrigen Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind nur zum Teil gegeben.
- Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich ...