BayObLG Beschluss vom 24.11.1981 - Allg Reg 64/81, Allg. Reg. 64/81

Tenor

1. § 571 BGB gilt auch dann, wenn sämtliche Miteigentümer eines Grundstücks, die zugleich dessen Vermieter sind, das Eigentum an dem Grundstück durch Begründung von Wohnungseigentum (§ 8 WEG) teilen und sodann einem Miteigentümer durch Auflassung und Eintragung in das Wohnungsgrundbuch das alleinige Wohnungseigentum an einer bestimmten vermieteten Wohnung übertragen.

2. Die Dreijahresfrist des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB beginnt mit der Eintragung des ersten Erwerbers des nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter begründeten und sodann veräußerten Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch. Weitere Erwerber des Wohnungseigentums treten (nach § 571 BGB) in die Dreijahresfrist ein; für sie beginnt die Frist nicht neu zu laufen.

Gründe

1. Die Beklagten schlossen am 30.6.1970 mit der vom Hausverwalter vertretenen, aus mehreren Personen, darunter … bestehenden Miteigentümergemeinschaft des Grundstücks Flst. Nr. … der Gemarkung … einen Mietvertrag über das Reihenhaus … in München. Im Jahre 1976 wurde das Grundstück unter den bisherigen Miteigentümern bzw. deren Erben nach § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt. Aufgrund Auflassung vom 17.12.1976 wurde … am 1.8.1977 als Alleineigentümer des Mietobjekts im Grundbuch eingetragen. Sie verkaufte dieses an den Kläger, der am 9.10.1978 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.

Der Kläger kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 8.10.1979 zum 31.8.1980 und nochmals mit Schreiben vom 18.12.1979 zum 30.9.1980 wegen Eigenbedarfs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit der Begründung, die Wartefrist von drei Jahren sei noch nicht abgelaufen. Am 18.7./1.8.1980 erhob der Kläger Klage auf Räumung und Herausgabe des Reihenhauses.

Mit Urteil vom 25.9.1980 wies das Amtsgericht München die Klage ab, weil die dreijährige Wartefrist nach § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB, die mit dem Erwerb des Wohnungseigentums durch den Kläger begonnen habe, noch nicht abgelaufen sei.

Gegen dieses ihm am 26.9.1980 zugestellte Urteil legte der Kläger form- und fristgerecht Berufung ein und begründete diese ordnungsgemäß; er meint, die Dreijahresfrist habe am 17.12.1976 begonnen und am 17.12.1979 geendet.

2. Aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 1.4.1981 hat die 14. Zivilkammer des Landgerichts München I als Berufungsgericht nach Anhörung der Parteien mit am 15.4.1981 verkündeten Beschluß die Erholung eines Rechtsentscheids zu den nachfolgenden Fragen angekündigt. Die Parteien haben dazu ihre Stellungnahmen abgegeben. Im Einverständnis der Parteien hat das Berufungsgericht im schriftlichen Verfahren am 8.7.1981 folgenden Beschluß verkündet, der den Parteien am 14.7.1981 zugestellt worden ist:

„Es ist ein Rechtsentscheid zu erholen zu folgenden Rechtsfragen:

1. Gilt § 571 BGB auch dann, wenn ein Anwesen in Eigentumswohnungen umgewandelt und hierbei ein früherer Miteigentümer Alleineigentümer einer vermieteten Wohnung wird?
2. Auf welchen Alleineigentümer der Wohnung bezieht sich im Falle einer Eigenbedarfs klage die Wartefrist des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB? Gilt sie insbesondere ohne zeitliche Begrenzung auch für spätere Erwerber der nunmehrigen Eigentumswohnung, obwohl nach der Umwandlung bereits ein Alleineigentümer der Wohnung vorhanden war?”

Das Landgericht hat ausgeführt, die vorgenannten Rechtsfragen seien entscheidungserheblich und von grundsätzlicher Bedeutung. Es hat die Akten am 14./16.7.1981 dem Bayer. Obersten Landesgericht zur Entscheidung über die Rechtsfragen vorgelegt.

II.

1. Das Bayer. Oberste Landesgericht ist zur Erteilung des Rechtsentscheids zuständig (Art. III Abs. 2 des 3. MietÄndG vom 21.12.1967 – BGBl. I S.1248 – i.d.F. des Gesetzes zur Änderung des 3. MietÄndG vom 5.6.1980 – BGBl. I S.657 –, § 1 der VO über die Zuständigkeit für den Rechtsentscheid in Mietsachen vom 18.1.1968 – GVBl. S. 17 – i.V.m. § 1 der VO vom 9.1.1968 – GVBI S. 4 –; BayOblGZ 1980, 360/362 f. = NJW 1981, 580/581).

2. Die Vorlage ist zulässig (Art. III Abs. 1 Sätze 1 und 2 des 3. MietÄndG).

Die vom Landgericht als Berufungsgericht vorgelegten Rechtsfragen ergeben sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Sie haben grundsätzliche Bedeutung, da zu erwarten ist, daß die gleichen Fragen auch künftig wiederholt auftreten und unterschiedlich beantwortet werden. Die Rechtsfragen sind, soweit ersichtlich, durch Rechtsentscheid bisher noch nicht entschieden. Sie können im vorliegenden Fall für die Sachentscheidung von Bedeutung sein (zur Frage der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit: BayObLG a.a.O. m. Nachw.).

Die Rechtsfrage zu Nr. 2 ist nicht dadurch entscheidungsunerheblich geworden, daß inzwischen drei Jahre seit dem Erwerb der Wohnung durch den Kläger (9.10.1978) abgelaufen sind. Denn, weil der Erwerber des Wohnungseigentums erst nach Ablauf der dreijährigen Wartefrist wirksam kündigen kann (OLG Hamm Rechtsentscheid vom 3.12.1930 = WM 1981, 35), wäre die bisherige Kündigung des Klägers unwirksam, falls mit seinem Erwerb die Dreijahresfrist neu zu laufen begonnen hätte.

3. Für die im Entscheidungssatz f...