BayObLG Beschluss vom 25.05.1998 - 2Z BR 22/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Wirksamkeit eines gemeinschaftsordnungswidrigen, bestandskräftigen Beschlusses sowie Ermessen bei Erstellung des Wirtschaftsplanes

Verfahrensgang

LG Regensburg (Entscheidung vom 19.08.1998; Aktenzeichen 7 T 711/97)

AG Regensburg (Aktenzeichen 13 UR II 26/97)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landgerichts Regensburg vom 19. Januar 1998 wird zurückgewiesen.

II. Der Beschluß des Landgerichts wird in Nummer 2 von Amts wegen berichtigt; die Kostenentscheidung lautet:

Die Antragstellerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Verfahrens erster und zweiter Instanz zu tragen.

III. Die Antragstellerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 18.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage; die weitere Beteiligte ist Verwalterin. Nach § 2 Nr. 3 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) dürfen Eigentümer im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Räume und Gebäudeteile nicht eigenmächtig verändern; dies gilt auch für den Außenanstrich von Gebäude, Fenstern und Abschlußtüren. Nach § 2 Nr. 5 GO sind die Eigentümer verpflichtet, gemeinschaftlich und grundsätzlich im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile alle Unkosten aufzubringen, die für das Gesamtobjekt anfallen; dazu gehören insbesondere die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und Reinigung des gemeinschaftlichen Eigentums. § 2 Nr. 6 GO bestimmt, daß die Behebung von Schäden gleich welcher Art an Fenstern und Türen, etwa vorhandenen Rolläden und Balkonen sowie Terrassen „im räumlichen Bereich eines Wohnungseigentums” dem betreffenden Wohnungseigentümer ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens auch dann obliegt, „wenn diese Gegenstände zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören”.

In der Versammlung vom 17.10.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer zum Tagesordnungspunkt (TOP) 1 „Gebäudesanierung – Beschlußfassung” nach eingehender Erörterung ohne Gegenstimmen, sämtliche Holzfenster im Jahre 1999 gegen Kunststoffenster auszutauschen; die Kosten sollten durch Sonderumlage aufgebracht werden, soweit die Instandhaltungsrücklage nicht ausreichte. Weiter beschlossen sie mit Stimmenmehrheit, die Instandhaltungsrücklage ab 1.1.1997 „auf jährlich 10.000 DM” zu erhöhen. Die Beschlüsse wurden nicht angefochten.

In der Versammlung vom 24.4.1997 genehmigten die Wohnungseigentümer zu TOP 2 mit Stimmenmehrheit den Wirtschaftsplan 1997, der eine Zuführung von 10.000 DM zur Instandhaltungsrücklage vorsieht. Zu TOP 3 („Fragen der Eigentümerin Frau S. ≪= Antragstellerin≫ zu Instandhaltung ≪Fenster und Jalousien≫ bezugnehmend auf die Teilungserklärung § 2 Ziff. 6 …”) stimmten die Eigentümer laut Versammlungsprotokoll nochmals „über die Beschlußfassung zur Rücklagenbildung” und zum Fensteraustausch („Wer möchte eine Änderung wie bisher geregelt?”) ab; bei der ersten Abstimmung wurden nur Nein-Stimmen, bei der zweiten Abstimmung wesentlich mehr Nein- als Ja-Stimmen abgegeben.

Die Antragstellerin hat am 23.5.1997 beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 und TOP 3 der Versammlung vom 24.4.1997 für ungültig zu erklären. Zuletzt hat sie, neben dem Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 2, beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, der Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage zuzustimmen sowie festzustellen, daß der Eigentümerbeschluß der Versammlung vom 17.10.1996 nur den Austausch sämtlicher Holzfenster rechtfertige, die nicht im räumlichen Bereich eines Wohnungseigentums lägen. Sie hält diesen Beschluß, sollte er einen weitergehenden Inhalt haben, wegen Verstoßes gegen § 2 Nr. 6 GO für unwirksam, einen jährlichen Beitrag von 10.000 DM zur Instandhaltungsrücklage für zu hoch.

Das Amtsgericht hat die Anträge am 22.10.1997 abgewiesen, das Landgericht die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde mit Beschluß vom 19.1.1998 zurückgewiesen. Die Antragstellerin hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Feststellungsantrag sei zulässig. Für das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander und auch zum Verwalter, der die Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchzuführen habe, sei die Wirksamkeit oder Unwirksamkeit des Eigentümerbeschlusses vom 17.10.1996 rechtlich bedeutsam.

Der Feststellungsantrag erweise sich aber als unbegründet, da der am 17.10.1996 gefaßte Eigentümerbeschluß über den Austausch der Holzfenster gegen Kunststoffenster nicht nichtig sei. Ein Beschluß sei nur dann nichtig, wenn er gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstoße oder zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verletze, ferner, wenn er zu unbestimmt sei. Dies sei bei dem Beschluß vom 17.10.1996 nicht der Fall. Z...