Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Beteiligung aller Wohnungseigentümer im Verfahren auf Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung
Verfahrensgang
LG Ansbach (Entscheidung vom 21.03.1997; Aktenzeichen 4 T 1377/96) |
AG Ansbach (Entscheidung vom 22.08.1995; Aktenzeichen 3 UR II 2/95) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluß des Landgerichts Ansbach vom 21. März 1997 aufgehoben.
II. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht Ansbach zurückverwiesen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 37 500 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragsteller (ein Ehepaar), der Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus 26 Wohnungen bestehenden Anlage; der Antragsgegner ist zugleich der Verwalter. Als Inhalt des Sondereigentums ist im Grundbuch eingetragen, daß die Übertragung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Durch notariellen Vertrag vom 17.10.1994 übertrugen die Antragsteller ihr Wohnungseigentum in der Form einer Schenkung auf ihren Sohn unter der Auflage, ihnen auf Lebensdauer den Nießbrauch daran einzuräumen. Der Antragsgegner verweigerte die Verwalterzustimmung mit der Begründung, der Vertrag solle dazu dienen, ein gegen die Antragsteller laufendes (zwischenzeitlich rechtskräftig abgeschlossenes) Verfahren auf Entziehung ihres Wohnungseigentums zu umgehen.
Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, der Veräußerung zuzustimmen. Mit Beschluß vom 22.8.1995 hat das Amtsgericht den Antrag abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht durch Beschluß vom 21.3.1997 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.
II.
Das Rechtsmittel führt wegen eines Verfahrensmangels zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.
1. Gegenstand des Verfahrens sind die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG). An diesem Verfahren sind gemäß § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG sämtliche Wohnungseigentümer und der Verwalter materiell beteiligt. Wer materiell beteiligt ist, muß auch formell beteiligt, also zum Verfahren zugezogen werden. Die Notwendigkeit der formellen Beteiligung ergibt sich aus § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG, wonach die gerichtliche Entscheidung für alle Beteiligten bindend ist. Die Beteiligung ist außerdem ein Gebot der Gewährung rechtlichen Gehörs und der Sachaufklärung nach § 12 FGG (BayObLG NJW-RR 1990, 660/661 und st.Rspr.).
a) Wer formell zu beteiligen ist, dem sind Anträge, Termine, Beteiligtenvorbringen, Ermittlungsergebnisse und Entscheidungen mitzuteilen (Palandt/Bassenge BGB 56. Aufl. § 43 WEG Rn. 14). Gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern ist dies sowohl im ersten Rechtszug als auch im Beschwerdeverfahren unterblieben. Der Antragsgegner, der zugleich Wohnungseigentümer und Verwalter der Wohnanlage ist, kommt zwar als Zustellungsvertreter der übrigen Wohnungseigentümer im Sinn von § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG in Betracht, ist hier aber nicht als solcher in Anspruch genommen worden (zu den Voraussetzungen vgl. BayObLGZ 1989, 342/345; BayObLG WuM 1995, 328). Er ist nämlich von seiten des Gerichts nicht darauf hingewiesen worden, daß an ihn zugleich auch in seiner Eigenschaft als Vertreter der übrigen Wohnungseigentümer zugestellt werde (vgl. BayObLG WE 1995, 251).
b) Einer der Ausnahmefälle, in denen die Beteiligung aller Wohnungseigentümer nicht erforderlich ist (vgl. BayObLG DWE 1990, 66 m.w.N.), liegt hier nicht vor. Die übrigen Wohnungseigentümer haben auch nicht nachträglich die Verfahrensführung genehmigt (vgl. BayObLG WuM 1995, 328 m.w.N.). Das Unterlassen ihrer Beteiligung hat daher nach § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, §§ 550, 551 Nr. 5 ZPO zwingend die Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses und die Zurückverweisung der Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zur Folge (BayObLG NJW-RR 1991, 849 f. und st.Rspr.). Das Landgericht wird nunmehr auch Gelegenheit haben, die von den Antragstellern vorgelegte Nachtragsurkunde vom 24.3.1997 und das diesbezügliche neue Sachvorbringen der Beteiligten zu würdigen.
2. Eine Entscheidung über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist nicht veranlaßt. Die mit den Vorinstanzen übereinstimmende Festsetzung des Geschäftswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.
Unterschriften
Dr. T, D, W
Fundstellen