BayObLG Beschluss vom 26.04.2001 - 2Z BR 26/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Ferienappartementanlage und Betriebsgesellschaft. Keine Umlage von Kosten der Betriebsgesellschaft auf Eigentümer, die nicht Gesellschafter sind. Wohnungseigentumssache. Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen

Leitsatz (amtlich)

Schreibt die Gemeinschaftsordnung die einheitliche Vermietung sowohl des Gemeinschaftseigentums als auch sämtlicher Wohnungen zur fremdenverkehrsgewerblichen Nutzung an eine Betriebsgesellschaft vor, dürfen in einer Jahresabrechnung oder in einem Wirtschaftsplan Kosten, die ausschließlich die Betriebsgesellschaft betreffen, nicht auf Wohnungseigentümer umgelegt werden, die nicht zugleich Gesellschafter sind. Dies gilt auch für den Fall, daß solche Wohnungseigentümer rechtswidrig ihrer Pflicht zum Gesellschaftsbeitritt nicht nachgekommen sind.

Normenkette

WEG § 28

Verfahrensgang

AG Viechtach (Aktenzeichen UR II 104/96)

LG Deggendorf (Aktenzeichen 1 T 77/98)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Deggendorf vom 2. Januar 2001 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerde verfahren wird auf 30.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus 56 Ferienappartements besteht und die von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Nach der Gemeinschaftsordnung dürfen sämtliche Wohnungen und die im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume für die Dauer von 25 Jahren nur fremdenverkehrsgewerblich genutzt werden. Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, ihre Appartements an eine Betriebsgesellschaft zu vermieten. Diese nutzt zusammen mit der Betriebsgesellschaft einer benachbarten Ferienwohnanlage ein nicht zur Wohnanlage gehörendes Betriebszentrum mit Rezeption, Schwimmbad, Küche und Gemeinschaftsräumen. Die Unkosten werden zwischen den Betriebsgesellschaften aufgeteilt.

Der Antragsteller erwarb sein Appartement im Weg der Zwangsversteigerung; der Betriebsgesellschaft ist er wie andere Wohnungseigentümer auch nicht beigetreten. So bestand die Gesellschaft zum Beispiel im Jahr 1997 nur aus 48 Gesellschaftern.

Die Wohnungseigentümer genehmigten am 23.11.1996 die Jahresabrechnung 1995 und den Wirtschaftsplan 1996. Ferner beschlossen sie, daß ein in den Einzelabrechnungen ausgewiesener Jahresüberschuß auf das neue Geschäftsjahr zu übertragen ist und daß ein Jahresfehlbetrag innerhalb von 2 Wochen einbezahlt werden muß. Schließlich beschlossen sie, daß die sich aus dem Wirtschaftsplan 1996 ergebenden monatlichen Wohngeldvorauszahlungen rückwirkend zum 1.1.1996 fällig gestellt werden und bis zum Beschluß eines neuen Wirtschaftsplans gültig bleiben.

Der Antragsteller hat beantragt, die Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären, weil Kosten der Betriebsgesellschaft, wie zum Beispiel die Miete und die Reinigung für die Rezeption und das Hallenbad, auch auf die Wohnungseigentümer umgelegt worden sind, die nicht der Betriebsgesellschaft angehören. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 16.4.1998 den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat am 2.1.2001 auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben und die Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II.

Das Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Nach der Gemeinschaftsordnung sei zwar jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, sein Appartement an die Betriebsgesellschaft zu vermieten. Aufgrund des abzuschließenden Mietvertrags seien aber beim Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlose Kündigungen möglich. Von dieser Möglichkeit hätten hier mehrere Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht; ihnen dürften deshalb wie auch den nicht der Betriebsgesellschaft beigetretenen Wohnungseigentümern Kosten der Betriebsgesellschaft nicht auferlegt werden. Dies werde in den angefochtenen Eigentümerbeschlüssen jedoch nicht beachtet.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Schreibt die Gemeinschaftsordnung wie hier die einheitliche Vermietung sowohl des gemeinschaftlichen Eigentums als auch sämtlicher Wohnungen an eine Betriebsgesellschaft vor, gelten die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestehenden Zuständigkeiten ausnahmsweise auch für das Sondereigentum, weil eine Trennung der beiden Bereiche nicht durchführbar ist; so können z. B. die Wohnungseigentümer über die Verteilung des Gesamtpachtzinses auf die einzelnen Wohnungseigentümer beschließen (BayObLG WuM 1991, 442). Fraglich ist aber, ob in eine Jahresabrechnung oder einen Wirtschaftsplan Abrechnungsposten eingestellt werden dürfen, die wie hier die Miet- und Reinigungskosten der nicht zur Wohnanlage gehörenden Rezeption und des Hallenbades nur die Betriebsgesellschaft, nicht ab...